Benimaclet, un barri de València convertit quasi en una república independent pel seu marcat caràcter reivindicatiu, constitueix la frontera nord de tarannà dissoluble entre l'urbs i el patrimoni ecològic de l'horta. Els camins agraris, les séquies i, fins i tot, els horts urbans comunitaris exerceixen d'ambaixadors d'un tresor verd de valor incalculable, el qual aconsegueix endinsar-se pels volts de la trama urbana a manera de compensació per les barreres viàries que separen forçosament Benimaclet, tal com destaca Vicent Domingo, director del Centre Mundial de València per a l'Alimentació, «del seu rebost agroalimentari, d'una infraestructura verda fonamental en temps d'emergència climàtica».
A la part est del barri, en eixa zona d'horts comunitaris insurreccionals al domini infranquejable de l'asfalt, en un enclavament en el qual s'alternen les passions futbolístiques i l'activisme desinteressat del Centre Social Ocupat Autogestionat Horta, està projectat el PAI de Benimaclet. Impulsat al caliu del Pla General d'Ordenació Urbana de 1988, durant l'alcaldia del socialista Ricard Pérez Casado, l'actuació urbanística ha restat en guaret des d'aleshores. Les irregularitats comesses per Urbem, l'antic agent urbanitzador, van aturar el desenvolupament l'any 2014. Aquella decisió va aprofundir la crisi d'una constructora enfangada en una guerra accionarial entre la família empresarial Pastor i els propietaris de Cleop, una firma esquitxada per finançar presumptament de manera indeguda al PP de València que encapçalava Rita Barberá.
Metrovacesa, una immobiliària controlada pel Banc Santander i el BBVA, aspira a convertir-se en l'agent urbanitzador d'un sector en la qual preveu edificar 1.345 habitatges amb una inversió de prop de 280 milions d'euros. La firma, la qual va pujar al pòdium de la rajola valencià l'any 2017 en comprar les joies de la nissaga Soler, controlava abans de la pandèmia el 40% del sòl, així com havia teixit acords amb xicotets propietaris. Segons va explicar El Confidencial, el plantejament urbanístic de la companyia, que estava redactat per l'arquitecte Juan Añón, projectava la construcció d'una vintena de torres, entre les quals hi hauria algunes que abastarien les 30 altures, i reservava 80.000 metres quadrats per a un gran espai públic central. En total, el PAI afectaria 269.775 metres quadrats, amb una edificabilitat de 75 habitatges per hectàrea.
«Aquesta actuació urbanística formava part d'aquest paquet de PAIs que, de manera majoritària, s'han construït al caliu de la Ronda Nord [la circumval·lació que rodeja la part septentrional de la ciutat]. Es tracta de desenvolupaments que s'han annexionat a barris populars, la qual cosa ha provocat efectes de segregació per renda, com passa a Orriols amb la posada en marxa del Nou Orriols», explica Josep Sorribes, professor jubilat d'Economia Regional i Urbana de la Universitat de València i excap de gabinet d'alcaldia durant el període 1983-1988. «És una herència més d'aquest urbanisme desmesurat que incrementa desproporcionadament l'oferta d'habitatge atès la baixa demana existent. No debades, València perd població i els problemes d'habitatge no radiquen en una manca d'oferta, sinó en una regulació de l'accés al mateix», complementa Josepa Cucó, catedràtica d'Antropologia Social de la Universitat de València, qui considera «innecessari» la construcció del PAI. «No és sostenible des del punt de vista d'una demanda demogràfica. Està immers dintre d'un procés de demanda global d'habitatge que abanderen els nous actors immobiliaris», agrega Sorribes.
La reactivació del PAI de Benimaclet, el qual va trobar durant el passat mandat la complicitat de l'aleshores regidoria d'Urbanisme encapçalada pel socialista Vicent Sarrià, va xocar amb l'opinió del veïnat. Tant l'Associació de Veïns de Benimaclet, qui va patir l'amarga experiència d'involucrar-se en un procés participatiu encotillat en els paràmetres de l'urbanisme tradicional, com Cuidem Benimaclet, una plataforma civil impulsada arran del dinamisme activista del barri, s'oposen al programa urbanístic que anhela liderar Metrovacesa.
«Aquest PAI afectaria camins agrícoles, elements patrimonials de l'horta i camps urbans, especialment aquells del CSOA Horta, un espai que també n'estaria en risc», afirma Mar Ruiz, de Cuidem Benimaclet, sobre unes extensions cultivables que representen 19.000 metres quadrat. Als horts impulsats pel CSOA Horta i l'Associació de Veïns de Benimaclet, s'hi suma 13.000 metres quadrats d'horts individuals. «Amb aquestes iniciatives d'horts urbans, s'ha recuperat patrimoni històric, com ara alqueries, camins i la xarxa de séquies del Tribunal de les Aigües, mantenint la cota d'horta històrica, a pesar de la demolició de diverses alqueries com ara la de Panach, on avui dia es troben els horts urbans de l'Associació Veïnal, i la descontextualització de camins històrics com els de les Fonts, Farinós i Vera, que després de l'obertura de la Ronda Nord van perdre el seu traçat original i precisen recuperar-lo», apunten des de l'Associació de Veïns de Benimaclet. «En plena emergència climàtica i després de dècades d'urbanisme salvatge, en la qual el sòl va estar sotmès a una elevada pressió urbanística, la promoció d'aquest PAI és un sense sentit», contextualitza Josep Gavaldà, de l'entitat ecologista Per l'Horta.
Tot i que ambdós col·lectius rebutgen de manera contundent el PAI de Metrovacesa, difereixen en les alternatives. Mentre Cuidem Benimaclet defensa una desclassificació total del sòl, l'Associació de Veïns de Benimaclet aposta per reduir l'edificabilitat. La raó d'aquesta divergència s'explica pels deutes imputats a l'actuació urbanística, és a dir, perquè les indemnitzacions de les expropiacions de la Ronda Nord van bescanviar-se per drets urbanístics al PAI. L'Ajuntament de València va elaborar un informe en el qual xifrava en 20 milions d'euros les compensacions a pagar en cas d'una desclassificació completa del sector urbanitzable de Benimaclet.
Un informe de la Universitat de València, el qual va estar elaborat pels juristes Andrés Boix, Reyes Marzal, Claudia Gimeno i l'arquitecte Pasqual Herrero, rebaixava aquesta quantitat, així com avalava legalment les dues alternatives que defensen els veïns. «No existeix cap impediment legal per a una operació de desclassificació del sòl del sector, modificant a aquest efecte el PGOU de la ciutat de València com tampoc existeix, per descomptat, per a operar una modificació de menor calat tendent a, per exemple, reduir l'edificabilitat prevista per al sector. Aquesta operació, dins de l'àmbit de discrecionalitat que gaudeix qualsevol govern local en matèria de planificació, seria en tots dos casos no sols perfectament legal sinó que, a més, tenint en compte els trenta anys transcorreguts des de l'aprovació del PGOU, el fet que no s'haja aconseguit executar el sector i les noves consideracions ambientals i de sostenibilitat imperants en aquests moments, i en algunes de les seues derivades, ja normativament vinculants, també constituiria una solució molt més d'acord amb aquests esmentats marcs normatius que mantenir l'actual planificació urbanística», s'afirma.
El document, el qual assenyala l'estancament poblacional de València i la regressió demogràfica del 3% de Benimaclet per qüestionar les previsions que fonamenten la urbanització del sector, fixa el cost de la desclassificació del sòl en 11.487.489,59 euros. «En el cas que l'Ajuntament de València optara per una revisió del Pla no en el sentit de desclassificar sinó d'actualitzar la planificació per a adaptar-la a la nova situació i a les noves exigències urbanístiques, aquests costos haurien d'integrar-se en el sector i haurien de sumar-se als costos d'urbanització. A partir d'aquest càlcul, i assumint uns costos d'urbanització generosos, així com un cert benefici empresarial, i sempre depenent de com es realitzara la urbanització i dels seus costos, però prenent com a paràmetre inicial el cost de programacions equivalents a la ciutat de València i, fins i tot, les propostes realitzades per a aquest sector per part de l'agent urbanitzador [...], estimem suficient un aprofitament d'entre 0,15 m2t/m2s i 0,25 m2t/m2s per a poder cobrir aquests costos», apunten per sostenir econòmicament i legal una reducció accentuada de l'edificabilitat del PAI.
«Es tracta, en tot cas, d'una xifra, fins i tot en la franja alta de la forqueta, que suposaria una reducció dràstica respecte de les actuals pretensions d'edificabilitat, que quedarien reduïdes a entre una quarta part i un 40%, més o menys, respecte del que són les xifres actuals i l'aprofitament avui dia reconegut pel PGOU», ressalten. «Les indemnitzacions no són per canviar o rebaixar l'edificabilitat, que l'ordenament jurídic deixa clar que només s'indemnitzen quan es concreten, no quan són meres expectatives, sinó per actuacions que s'han de pagar, les quan s'han efectuat a la ciutat. Les expectatives de la constructora, a més, són exorbitants. Amb l'actual forqueta d'edificabilitat, els beneficis que aspira a guanyar la promotora són ben suculents», puntualitza Andrés Boix, professor de Dret Administratiu a la Universitat de València i coutor del document jurídic.
Qualsevol actuació, segons adverteix l'informe arran de l'actual cuirassa jurídica a favor de la protecció de l'horta, «ha de fer-se en aquests moments amb molta menys edificabilitat i molta més porositat, garantint la transició a l'horta i la preservació de tots els valors ambientals de la mateixa que es projecten sobre el sector, sense que puga ser ja legalment vàlida qualsevol actuació o programació que desconega aquests elements». «La substancial reducció de l'edificabilitat no és només jurídicament possible i econòmicament viable, com ha quedat demostrat, sinó també una exigència de planificació imposada pels instruments actualment vigents», ratifiquen, així com incorporen els exemples del parc agrari del Baix Llobregat i de Milà o la Nova Vallcarca de Barcelona com a models per imitar.
D'habitatge, dotacions i edificabilitat
Amb les alternatives veïnals avalades jurídicament i després de diverses mobilitzacions nombroses al barri contra el PAI, l'Ajuntament de València, el qual està governat per Compromís i el PSPV, reaccionava. Els valencianistes, els quals semblen haver apujat el to per canviar el plantejament respecte del mandat anterior, van exigir l'estiu passat per boca de l'alcalde i referent municipal de la coalició, Joan Ribó, una rebaixa de l'edificabilitat a la promotora per executar el PAI. El PSPV, per la seua banda, ha decidit a través de la vicealcaldessa i, precisament, regidora encarregada de l'àrea d'urbanisme, Sandra Gómez, no tramitar el plantejament de Metrovacesa. Els socialistes, no debades, defensen una reducció de 345 habitatges, fins a deixar el PAI en 1.000, i disminuir les altures.
La formació del puny i la rosa, tanmateix, rebutja taxativament la idea plantejada per Cuidem Benimaclet d'una desclassificació del sòl. «Amb una desclassificació, la propietat continua sent privada, no canvia de mans. I com ha deixat de ser sòl urbà, damunt no es pot expropiar. Dubte que els actuals propietaris si es desclassifica el sòl, l'acaben regalant a l'ajuntament, amb la qual cosa tindríem un solar perenne. I no estem per la labor de privatitzar espais que han de ser de tota la ciutadania. Hi ha vegades que només apareixen en el debat les indemnitzacions, les quals podrien ser molt superiors al que es planteja, i no se'n parla del cost que hi ha de no fer res al sector», esgrimeix Gómez, qui defensa la construcció del PAI com a un element per resoldre els problemes d'accés a l'habitatge: «València té un problema d'habitatge. Només cal preguntar a la quantitat de joves que no poden independitzar-se o a famílies treballadores de la ciutat que no poden afrontar el pagament d'un lloguer».
Atès la problemàtica existent amb l'habitatge, especialment focalitzada en la població més jove, la vicealcaldessa defensa: «No podem deixar-hi passar oportunitats». «És un error vincular la necessitat d'habitatge únicament a l'augment poblacional. Perquè hi ha persones desplaçades de la ciutat pel preu que sí que viurien a València en altres condicions i també noves realitats. No debades, el nombre de persones que viuen soles ha crescut un 20% en els darrers 15 anys. Això representa una necessitat d'habitatge major per a un mateix nombre d'habitants, amb una tendència constant a l'alça. La població flotant, a més, augmenta al ritme que s'incrementa el desenvolupament econòmic d'una ciutat, i València ha crescut molt en aquest sentit des de l'any 1988», assegura. I complementa: «El problema de l'habitatge també té a veure amb l'habitatge buit que existeix a la ciutat i que, per exemple, ajudarem a mobilitzar amb un augment impositiu als grans fons que les acumulen, però el principal problema té a veure amb una falta de parc públic d'habitatge suficient».
«El problema d'accés a l'habitatge rarament s'hi pot resoldre amb la construcció de més llars que, d'entrada, tindran un preu prohibitiu per a la majoria de població», contraposa l'arquitecta Paula Server, qui amplia: «S'hi reivindica molt el 30% d'habitatges de protecció oficial que s'impulsaran, però aquests pisos són, en termes generals, inaccessibles a la gent que compta amb dificultats residencials per l'increment dels preus del lloguer». «La vicealcaldessa està fent demagògia amb la seua justificació del PAI per a la construcció d'habitatge social. L'habitatge social només representa el 10%, i el qualificat de protecció oficial no ho és. No debades, els preus fixats són inaccessibles per a importants capes de la població. Per molt que s'hi construïsca, no abaixarà el preu», expressa Sanz, de l'Associació de Veïns de Benimaclet.
Gràcies a la culminació dels PAIs heretats d'anteriors etapes, segons calculen des de Cuidem Benimaclet, «s'aportaran 10.000 immobles més al mercat de la ciutat». «Amb la posada en marxa de PAIs com ara l'ubicat a la zona sud de la ciutat, a tocar de l'hospital de la nova Fe, s'està sobredimensionant l'oferta d'habitatge. No hi ha tanta demanda per absorbir aquesta quantitat d'habitatges», radiografia Sorribes, qui afegeix: «La construcció d'aquests PAIs és el triomf de l'urbanisme que annexa urbanitzacions destinades a rendes elevades al costat de barris populars, la qual cosa pot fomentar la segregació socioeconòmica, com ha passat en Orriols». «S'està apostant per l'urbanisme expansionista que va caracteritzar el mandat de Barberà», subratlla Cucó. Des de Cuidem Benimaclet van més enllà: qüestionen «la paradoxa de construir més habitatges quan n'hi ha 57.000 buits a València». «Sembla difícil que l'edificació constant de més llars contribuïsca a resoldre una problemàtica que està relacionada amb l'especulació d'un bé bàsic a través de l'augment dels lloguers i la turistificació de la ciutat», reforça Ruiz.
La reducció de l'edificabilitat, és a dir, la proposta de l'Associació de Veïns de Benimaclet, també compta amb l'oposició de la responsable d'urbanisme de la ciutat. «La rebaixa d'edificabilitat disminuiria dràsticament l'oferta d'habitatge públic i de protecció oficial», insisteix, per afegir respecte dels costos invisibles que tindria associats, a banda de les compensacions als propietaris, una reducció de l'edificabilitat i, en conseqüència, de la densitat urbanística, això és el nombre d'habitatges per hectàrea: «No s'ha comptabilitzat el cost de manteniment. Mantenir un carrer té el mateix cost independentment dels habitants. Amb baixes densitats, tot això és deficitari i menys sostenible. La mateixa ONU estableix densitats d'entre 100 i 150 habitatges per hectàrea per tal que siguen sostenibles. El PAI de Benimaclet en té 75. No augmentarem l'edificabilitat, però no és sostenible consumir sòl perquè visquen poques persones en adossats. És un plantejament elitista, encara que puga estar fet des de la bona fe».
«El debat sobre la densitat s'ha enfocat des d'un prisma trampós», considera Server, qui recorda: «Les baixes densitats no són inequívocament elitistes. En la majoria dels nostres pobles, hi ha construccions d'aquesta mena, les quals no són, precisament, xalets de luxe. És una característica dels pobles del nostre entorn. Encara més, hi ha diversos exemples a València de construccions d'aquest estil que no són, justament, d'elit. De fet, s'ha d'apuntar que aquesta mena d'habitatges poden fomentar una trama urbana que coincideix amb l'existent en determinades parts de Benimaclet i, a més, pot ajudar a crear dinàmiques socials de foment del teixit comunitari». «Quan es pensa una actuació urbanística, s'ha de reflexionar al voltant de les dinàmiques eco-sistèmiques que hi fomenta. En aquest cas, i més enllà de qüestions a tenir en compte com la permeabilitat del sòl, s'ha d'avançar cap a densitats que permeten una mixtura d'usos, amb solucions híbrides que faciliten l'emergència d'aquesta barreja de dinàmiques», anota l'arquitecta Júlia Pineda, qui defensa «les dinàmiques comunitàries que s'hi generen en els horts urbans». «Són de propietat comunitària, no una privatització de l'espai com han afirmat determinades veus», indica.
La desclassificació del sòl i les alternatives que advoquen per reduir l'edificabilitat són rebutjades pel PSPV perquè, a parer de la responsable d'urbanisme, «elimina la possibilitat de fer dotacions, les quals necessiten sòl urbà». «Aquest desenvolupament, precisament, contribueix al fet que l'ajuntament obtinga de manera gratuïta el sòl necessari per a construir les dotacions. La desclassificació no contempla cap dotació, i altres propostes el col·legi i poc més. Les dotacions són irrenunciables per a la majoria del barri. Pot ser que hi haja qui no les valore, però no té dret a llevar-les a la resta», defensa Gómez. «Defendre el PAI de Benimaclet per la construcció de les dotacions és pervers», expressa Server. «Amb el PAI, s'assegura una reserva de sòl. Ara bé, la construcció d'un PAI no està associada a la creació, per exemple, d'una escola», recorda Pineda. «S'ha de recordar que, si es tracta d'aconseguir finançament públic amb un procés d'urbanització per aprofitar aquests guanys per pagar dotacions, la manera més ràpida i senzilla de fer-ho és prescindir de l'urbanitzador i anar a la gestió indirecta, on tot el guany corresponent a l'urbanitzador va a l'administració», incorpora Boix.
Benimaclet, punt d'inflexió?
«Sembla, com mostren aquestes discussions sobre aspectes del PAI, que debatrem com toca un projecte de planificació urbanística, amb propostes diferents de partits i veïns explicant el seu model de ciutat. Tant de bo siga una constant a partir d'ara. I això és gràcies als veïns i associacions i la seua lluita», celebra Boix. «Les innovacions i els projectes urbans més interessants, aquells que han generat més pensament a la ciutat, són aquells on la veu de la ciutadania ha guanyat espai i batalles. Tots els grans referents urbanístics de la ciutat els tenim gràcies a les lluites urbanes i de barri, com demostren les experiències del Saler, l'Albufera, el jardí del Túria o el Cabanyal. Això ens hauria de fer pensar per incorporar de manera àmplia les dades, demandes i desitjos en un moment en què la ciutat està absolutament necessitada d'una direcció i d'una visió de futur. El repte és incorporar inputs en les polítiques públiques. No debades, tenim experiències positives, com ara el jardí del Túria, i altres més regulars, com ara el Cabanyal», ressalta l'economista urbà Ramon Marrades, qui aposta per un PAI de Benimaclet el qual «servisca per nodrir tant els PAIs puntuals com l'orientació general de la ciutat». «No pot tenir una visió nostàlgica ni romàntica d'un urbanisme de poble monofuncional de cases unifamiliars, sinó una visió integrada, social, relativament densa i sostenible d'un barri urbà en contacte amb l'horta», detalla.
Des d'aquesta òptica de conciliació, i considerant que «els grans canvis de la ciutat s'han donat gràcies a l'empenta de les lluites veïnals», el vicealcalde i regidor d'Ecologia Urbana, Sergi Campillo, de Compromís, ha anunciat la voluntat d'impulsar una taula de negociació entre els actors implicats. Ho fa fet en la presentació de la proposta dels valencianistes, en la qual es redueixen els habitatges a 720, que estaran repartits en diferents tipologies, com ara blocs, illes i cases de poble. Aquesta última tipologia, la qual ha estat motiu de confrontació amb el PSPV, estarien destinades a 100 habitatges intergeneracionals de titularitat pública. Amb 30 habitatges per a famílies vulnerables en règim de lloguer social, l'alternativa de Compromís contempla dotacions com ara unes noves instal·lacions esportives un centre sociocultural, una escola bressol municipal i un aparcament en altura.
La reducció de l'edificabilitat, la qual es vehicularia a través d'una revisió del pla parcial o amb l'aprovació d'un pla especial d'àrea funcional com s'ha realitzat al Cabanyal, s'adopta per conservar 95.235 metres quadrats d'horta, els quals integren els 300 horts comunitaris amb tot el seu patrimoni hidràulic, camins i biodiversitat. L'alternativa dels valencianistes, al seu torn, planteja tres grans jardins al barri, l'edificació de superilles per als vianants i, segons ha explicat David Estal, arquitecte que ha elaborat aquesta opció de PAI, «un estudi de paisatge per a millorar el límit oest de la rotonda amb l'horta, fent desaparèixer la innecessària rotonda central en primera fase i encarregant un estudi per al possible soterrament de la ronda en un futur».
«Apostem per una densitat de 65 habitatges per hectàrea, que segons el criteri de la LOTUP correspon a una densitat alta, ja que en la proposta es desclassifica més d'un terç de sòl», defensa Estal. «Es tracta d'un PAI rendible per al promotor i amb una edificabilitat suficient perquè no s'haja d'aplicar cap responsabilitat patrimonial derivada de les expropiacions per l'execució de la Ronda Nord. És una proposta de PAI que no té cost per a l'Ajuntament i que comportaria ingressos econòmics, en cas d'escollir la gestió municipal directa per a desenvolupar-ho; i tot això blindant l'horta periurbana que ha perviscut fins avui dia en el barri, uns terrenys que si no fos per la cura de les entitats veïnals i propietaris particulars avui serien rasos, i que formen part de la idiosincràsia d'aquest barri», argumenta Campillo, qui reconeix «l'efecte de la pressió dels moviments veïnals» i ha comunicat, al seu torn, un pla de regeneració i rehabilitació del barri.
La via de Compromís, a parer de la diputada valencianista a les Corts Valencianes, Papi Robles, «pretén ser exemple de transició entre l'horta i la ciutat a escala europea, i que siga referent per al futur en altres barris i poblacions de com integrar l'urbs en el paisatge i el paisatge en l'urbs». El model, qualificat «d'excloent i segregador» per part del PSPV, compta amb la impressió positiva de l'Associació de Veïns de Benimaclet. «Hem d'estudiar-la amb més deteniment, però en principi la proposta va pel bon camí. Ara bé, hi tenim dubtes respecte a la xifra de reducció de l'edificabilitat; la manca d'una proposta contundent per soterrar la Ronda Nord, la qual és una reivindicació històrica de la nostra associació; la disposició de l'edificabilitat, ja que creiem que cal salvaguardar la bretxa sense edificacions que connecta l'horta amb el centre històric de Benimaclet; i la grandària i disposició dels parcs», exposa Sanz.
«L'actual equip municipal segueix amb el mateix pecat original: no compten amb un model de ciutat, ni que dir-ne una idea metropolitana de València. O, si més no, no ho tenen plasmat en cap document, i tampoc es nota en les seues polítiques públiques. En el primer mandat, va aplicar-se una política continuista amb l'urbanisme de Barberà, on només va aturar-se, i hauria estat bo que no s'haguera fet, la revisió del Pla General d'Ordenació Urbana del PP, la qual era un despropòsit contra l'horta», lamenta Sorribes. «Aquest debat, tanmateix, pot marcar un precedent per canviar la política urbanística que s'havia dut fins al moment, la qual ha estat caracteritzada per no qüestionar els PAIs heretats, com a Malilla», indica Server, qui tanca: «La batalla urbanística de Benimaclet serà clau perquè inclinarà la balança o bé cap a un urbanisme pensat pels veïns o bé cap a un urbanisme que seguisca amb les decisions preses per tècnics a despatxos i influenciades per les promotores que busquen fer negoci amb el sòl».