Ràbia, desesperació i un horitzó carregat de núvols. Molts joves, i molta gent que ja no ho és tant, està atrapada en l'atzucac de l'habitatge. Els preus dels lloguers estan disparats, impossibles per accedir per a una part creixent de la població, que ha de fer autèntics malabars amb les seues finances, i comprar-se una casa s'ha erigit en una autèntica quimera. Fins i tot, tenint els diners necessaris per a desemborsar. Fins i tot, complint els requisits perquè el banc et concedisca una hipoteca.
Aquells que busquen una llar —per als quals no els val qualsevol construcció que no estiga a preus assumibles— es troben immersos en una jungla. Ja no es disputen l'assoliment d'un habitatge amb altres futurs residents. Competeixen amb inversors adinerats, que han transformat les cases en una mercaderia. O, si més no, així ho retrata l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona a l'informe L'auge del rendisme i la fractura urbana global: «Les dades indiquen que el creixement de la població inquilina i l'estancament de l'accés de la propietat són el resultat de la conversió de l'habitatge en un actiu d'inversió».
Aquest radiografia de la situació de l'accés a l'habitatge en ciutats com ara Barcelona, Lisboa, Buenos Aires i Madrid no sols ofereix un diagnòstic de l'abast d'aquest problema, sinó que aporta una bateria de solucions per afrontar la qüestió a l'espera d'altres mesures de llarga mirada. Com a punt de partida, per exemple, planteja «donar seguretat a qui viu de lloguer».
Per aconseguir aquesta protecció, posa damunt de la taula contractes indefinits i estables o renovables automàticament. «La principal mesura per a donar seguretat als inquilins és reintroduint contractes sense una data de finalització predefinida, que perduren mentre l'inquilí complisca amb les seues obligacions», expliquen. I mencionen experiències europees: «A Alemanya, la majoria dels contractes són indefinits, i només poden ser limitats en duració si es justifica una raó específica, com necessitats personals del propietari o renovacions planificades. De fet, si aquesta raó desapareix, l'inquilí pot sol·licitar la transformació del contracte en indefinit».
En el cas de l'Estat francès o dels Països Baixos, «s'afavoreixen els contractes indefinits o de llarg termini amb renovació automàtica, i es limita la rescissió del contracte a raons justificades, com l'ús personal de l'habitatge o la venda amb preavís». «A Dinamarca, encara que els contractes poden ser temporals, la norma és la renovació automàtica fins que el propietari puga justificar motius vàlids per rescindir-lo», assenyalen.
Malgrat que la regulació del preu del lloguer ha estat discutida per les veus ortodoxes de l'economia, s'incorpora dintre d'aquest bazuca per enderrocar el mur d'accés a un habitatge. L'acompanyarien, però, altres, com ara prohibir la compra especulativa d'habitatge per a la inversió. L'Institut de Recerca Urbana de Barcelona menciona experiències arreu del planeta, com ara Nova Zelanda, on l'any 2018 es va aprovar la prohibició de la compra d'habitatge ja construïda als no residents. «La llei es va aprovar com a resposta a l'augment de preus dels immobles, especialment asfixiant en ciutats com ara Auckland, on inversors estrangers s'estaven fent amb un nombre considerable d'habitatges», contextualitzen.
Els Països Baixos són un altre exemple de política pública en aquesta direcció: «La Llei de protecció a la compra, que va entrar en vigor l'1 de gener de 2022, obliga els compradors d'habitatges a viure en la seua nova propietat un mínim de quatre anys abans de posar-la per a llogar». «L'objectiu de la mesura és rebaixar la pressió sobre el cost de l'habitatge per a residents, a través d'impedir l'acaparament d'habitatges per part d'inversors que compren per a llogar», agreguen.
En ciutats canadenques, com ara Vancouver, s'han implementat altres polítiques orientades a limitar i reduir l'especulació. En 2016, es va acordar un impost del 15% sobre el valor de les compres per part de compradors forans, que posteriorment va ser augmentat fins al 20%. «Singapur disposa d'un impost addicional a la compra d'immobles. Mentre la compra de la primera residència per part de ciutadans de Singapur està lliure d'impostos, s'aplica una alta pressió fiscal sobre la compra de la segona o tercera i subsegüents adquisicions d'habitatge», incorporen. A més, Singapur va endurir en 2023 la pressió fiscal sobre els inversors estrangers no residents i empreses: «El recàrrec va passar de 30% i 35% a un 60% i 65%, respectivament», reforcen.
La ferramenta dels impostos sobre la propietat també es contempla. «Els impostos progressius són una de les formes clàssiques de redistribuir la riquesa. Si l'acumulació de riquesa a través del patrimoni immobiliari és cada vegada més un motor de la desigualtat social, és necessari posar en el centre la necessitat de gravar, de manera progressiva, la possessió en propietat d'actius i patrimoni immobiliari», reflexionen.
Contra l'anèmia pública
Amb una mirada més de fons, l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona aporta diverses alternatives per «ampliar l'oferta d'habitatge públic de lloguer a perpetuïtat i publicocomunitària en règim de cessió d'ús». «Ampliar l'oferta no significa necessàriament construir habitatge: es poden establir mecanismes que faciliten l'adquisició per part de l'Administració pública o dels inquilins, de tal manera que els habitatges, subjectes al mercat privat, passen a ser de titularitat pública o en règim cooperatiu», contraposen al discurs de les veus econòmiques més ortodoxes.
Una de les mesures seria aplicar el dret al tanteig i retracte per part de l'Administració, incorporat a la segona legislatura botànica i enviat a la paperera per part del PP del bracet de Vox al País Valencià. «A Alemanya, les ciutats de Berlín, Hamburg i Múnic van proposar conjuntament una reforma del codi de construcció a escala federal per a enfortir el dret de tanteig municipal, que havia sigut retallat en 2021 pel Tribunal Administratiu Federal», exemplifiquen.
L'adquisició preferent dels inquilins entraria dintre de la seua caixa de ferramentes. «Un exemple d'èxit és el Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA), creat en 1980 a Washington, D. C. El TOPA ha sigut una eina clau per a enfortir el poder dels inquilins en la negociació dels seus habitatges, cosa que els permet adquirir els seus edificis quan el propietari decideix vendre'ls. Gràcies al TOPA, molts inquilins han pogut formar cooperatives i assegurar l'assequibilitat a llarg termini mitjançant associacions amb desenvolupadors sense fins de lucre, conservant així habitatges assequibles a la ciutat», expressen.
L'establiment de marcs de col·laboració publicocomunitària per a l'ampliació sostenible del parc d'habitatge social evitaria, a parer d'aquests investigadors, «l'especulació i asseguraria l'accessibilitat econòmica a llarg termini, en integrar la propietat col·lectiva amb l'ús individual, fomentant tant l'equitat com la sostenibilitat». «Les administracions públiques poden donar suport a la iniciativa mitjançant la cessió gratuïta de terrenys públics i facilitant l'accés al crèdit per a les cooperatives», puntualitzen.
L'Ajuntament de Barcelona, de fet, ha implementat una política de cessió d'ús per a promoure l'habitatge assequible mitjançant la col·laboració publicocomunitària. «Aquest model implica la cessió de sòl públic a cooperatives d'habitatge en dret de superfície per períodes que oscil·len entre 50 i 100 anys. Les cooperatives construeixen i gestionen els habitatges, garanteixen la propietat col·lectiva i eviten l'especulació immobiliària. Els residents aporten una entrada inicial i paguen una quota mensual per l'ús de l'habitatge, amb la qual cosa es manté l'assequibilitat a llarg termini. Aquesta iniciativa cerca fomentar l'estabilitat residencial, la gestió comunitària i la sostenibilitat en l'accés a l'habitatge», disseccionen.
Posar llum a la foscor del mercat
Dintre de les mesures per evitar que el mercat descavalque, com ocorre des de fa d'anys, consideren que hi ha «previndre i prohibir els usos antisocials de l'habitatge». «De la mateixa forma que cal dotar de més protecció als contractes de lloguer, també cal previndre la utilització de modalitats contractuals menys protegides, o directament la desviació de l'ús residencial cap a altres usos, com ara el lloguer temporal i turístic, o mantindre els habitatges buits per a fins especulatius», al·leguen.
Arran d'aquesta apreciació, proposen establir impostos als habitatges buits. «En ciutats com ara París, l'impost sobre habitatges buits s'aplica a propietats desocupades durant més d'un any, amb tarifes que augmenten progressivament segons el temps de desocupació. Aquesta mesura ha sigut fonamental per a mobilitzar el parc immobiliari inactiu cap al mercat de lloguer i reduir l'especulació», mencionen, junt amb la prohibició del lloguer turístic i la retirada de les llicències. Si Barcelona ha limitat la concessió de llicències en àrees densament poblades, Berlín ha prohibit aquest tipus de lloguers en zones on l'oferta d'habitatge és insuficient per als residents.
Equiparar els contractes d'habitacions als contractes residencials i la incorporació de controls sobre els possibles buits legals que permeten l'ús fraudulent de contractes de temporada són altres eines que exposen. «En el cas de Dinamarca, els contractes que són temporals (excepció enfront dels indefinits), l'amo ha de demostrar motius raonables que justifiquen la finalització del contracte temporal, com per exemple que l'inquilí va usar la propietat per un temps reduït a causa de desplaçaments laborals. En la pràctica, tots els contractes són indefinits i es renoven automàticament fins que es demostren raons per al contracte de temporada», especifiquen.
«La transparència en el mercat del lloguer és fonamental per a la protecció dels inquilins i la regulació efectiva del sector. Una de les polítiques destacades en aquest àmbit és el Registre de propietaris a la ciutat de Nova York, on els propietaris de múltiples propietats estan obligats a registrar-se oficialment. Aquest sistema permet monitorar la quantitat i estat dels habitatges per a llogar, així com detectar possibles incompliments de les normatives de lloguer», rematen. És el seu bazuca per trencar amb el mur que impedeix a capes creixents de la població l'accés a una llar.