La rutina de buscar un lloguer assequible a València és titànica, profundament desesperant. Ja pots regirar pàgines i pàgines, ofertes i ofertes que rarament trobaràs un pis per sota dels 600 euros. Hi ha miracles, cops de sort, però la tendència general és xocar una vegada i una altra contra una barrera, quasi impossible de passar per als joves que pretenguen emancipar-se o per a una família amb uns ingressos no massa elevats.
El recurs de llogar una habitació, en el cas d'aquells que s'ho poden permetre per circumstàncies vitals, tampoc és una alternativa gaire allunyada dels preus desbocats. Les tarifes a València, per exemple, estranyament baixen dels 330 euros. L'escenari a Barcelona és encara més preocupant i a Palma està en nivell d'autèntica bogeria. En l'últim any, de fet, els preus dels lloguers van créixer el 16,16% a la ciutat comtal, el 20,2% al cap i casal valencià i el 23% a la capital balear, segons dades del portal immobiliari Idealista.com.
Si eixamplem la vista fins fa una dècada, el preu del lloguer s'ha disparat el 51,4% en deu anys a l'Estat espanyol, d'acord amb els càlculs de Fotocasa. Un augment descomunal que contrasta amb la pujada dels salaris, els quals només han crescut el 3,4%. L'encariment de l'accés a l'habitatge ha provocat que el 76% de les llars amb inquilins de baixos ingressos destinen el 40% o més de la seua renda disponible a l'habitatge, en xifres proporcionades per l'informe Vivienda para vivir: de mercancía a derecho, del centre de pensament progressista Future Policy Lab. «Estem parlant de percentatges molt elevats, especialment si es compara amb la resta d'Europa», avisa Mariona Segú, professora assistent en la CY Cergy Paris Université i investigadora en polítiques d'habitatge.
Les dades proporcionades per l'Observatori d'Emancipació Juvenil del Consell Valencià de la Joventut són encara més esfereïdores: amb uns salaris mitjans de 964 euros, és a dir, per sota del llindar del salari mínim interprofessional, els joves valencians d'entre 16 i 30 anys han de destinar el 64,2% de les seues retribucions per llogar un pis en solitari. L'increment de les quotes mensuals del lloguer han convertit l'Estat espanyol en capdavanter a escala europea en inquilins en risc de pobresa. Segons Eurostat, el servei d'estadística de la Unió Europea, abasta el 45% dels llogaters.
El boom forçat del lloguer
La política d'habitatge de l'Estat espanyol ha estat històricament caracteritzada pel foment de la propietat immobiliària. «La mentalitat del model de benestar espanyol ha estat l'afavoriment de l'habitatge en propietat. El lloguer d'habitatges era considerat com un estat transitori reservat a persones migrants o joves espanyols que acabaven d'abandonar la seua llar», explica Carlos Delclós, investigador de l'Institut de Govern i Polítiques Públiques de la Universitat Autònoma de Barcelona. «Aquesta dinàmica, però, va començar a canviar a partir del 2008», puntualitza.
A partir d'aquell any, de l'esclafit de la bombolla immobiliària i l'inici de l'anomenada Gran Recessió, àmplies capes de la població, segons exposa Pedro Salas Rojo, investigador en desigualtat i mobilitat intergeneracional de la London School of Economics, «no poden adquirir el seu propi habitatge i es veuen empentats a llogar». Les dades, tot i que els canvis percentuals a l'àmbit de l'habitatge són lents, mostren aquell gir forçat per a la població: si l'any 2002 la proporció de llars per a llogar era d'aproximadament del 13%, en 2020 havia avançat cap a un significatiu 20%.
Aquell fenomen va combinar-se amb una accentuació de l'acumulació d'habitatges com a béns d'inversió per a destinar-les al lloguer que protagonitzaren les llars més riques. «La conseqüència és clara: amplis sectors de la població intenten accedir a l'habitatge per a llogar, els quals estan en possessió de les llars més afavorides. Aquesta tensió entre la gran demanda i una reduïda i concentrada oferta provoca un augment dels preus», descriu.
Els perfils d'aquestes capes de la població són, com dissecciona aquest economista, «joves que no han pogut accedir a una ocupació estable i famílies de mitjana edat amb gran inestabilitat laboral, és a dir, classes baixes i mitjanes baixes que tampoc poden accedir al seu propi habitatge». En el cas dels arrendataris, d'aquells que han accentuat la concentració d'habitatges, es tracta de «famílies de més edat i de llars amb recursos que han entès l'habitatge com un bé d'inversió i que, donat el desemborsament inicial, intentaran recuperar-lo i faran poc per a reduir els preus».
«L'actual problema d'accés a un habitatge a través del lloguer s'explica també pel fet que el mercat privat està fent la funció que li correspondria a un sistema d'habitatge social, com ocorre en altres països europeus», incorpora Delclós. L'Estat espanyol, no debades, acumula un dèficit flagrant en habitatge social. Segons l'Observatori de l'Habitatge i el Sòl del Govern espanyol, el parc públic espanyol representa el 2,5% del conjunt del total d'habitatges, quan la mitjana europea és del 9,3%.
El contrast amb altres estats europeus és esfereïdor. Als Països Baixos suposa el 30%, a Àustria el 24%, a Dinamarca el 20%, a Suècia el 19% o a França el 17%. El raquític parc d'habitatge social de l'Estat espanyol va fer preguntar-se a les investigadores Montserrat Pareja-Eastaway i Teresa Sánchez-Martínez a l'article acadèmic «El alquiler privado como vivienda social en España»: «Fins a quin punt el mercat de lloguer en Espanya pot satisfer tota aquesta demanda atès que en l'actualitat representa només el 12,9% del total del parc d'habitatges?».
L'esquifida presència de l'habitatge públic s'explica per una política marcada per una mentalitat de fomentar la propietat i per haver considerat aquesta necessitat social com a producte de mercat. «L'habitatge sempre ha estat lligat en Espanya a la construcció i la corrupció. No debades, aquests dos elements han condicionat les polítiques públiques de les diferents administracions, les quals han deixat l'habitatge com un simple bé de mercat», apunta Alejandro Inurrieta, expresident de la Societat Pública del Lloguer i autor de l'obra Vivienda: la revolución más urgente. Propuestas de acceso universal para un bien de uso esencial (Alternativas Económicas, 2021).
«Espanya compta amb un dèficit de 7 milions d'habitatges públics, amb els quals els preus baixarien notablement i ens aproparíem als estàndards europeus d'emancipació. A més, podríem aconseguir que hi haguera de 2 a 3 milions d'habitatges privats a un preu assequible. Es tractaria de tenir 10 milions d'unitats d'habitatges assequibles sobre un total de 25 milions d'unitats d'habitatges que hi ha actualment», radiografia, per assegurar que, «d'aquesta manera, podríem tenir una situació d'accés a l'habitatge similar als països europeus», on aquesta problemàtica no disposa del rètol d'emergència tan subratllat en roig com a l'Estat espanyol.
La manca d'intervenció pública en l'àmbit de l'habitatge ha contribuït a l'actual problemàtica d'accés dels joves i de les capes amb rendes baixes mitjanes. «La negativa a regular el mercat de l'habitatge, deixant que s'equilibre per si mateix, i la gran caiguda de la inversió pública en habitatge han afavorit que aquest problema s'accentue i es prolongue al llarg del temps», indica Salas Rojo. «L'exemple paradigmàtic de quina ha estat la poca intervenció pública al mercat de l'habitatge són les llars de protecció oficial. La fixació d'una caducitat per a 10 o 15 anys va provocar que aquella inversió acabara directament al sector privat i ens ha deixat el patrimoni públic d'habitatge pràcticament buit», complementa Inurrieta.
«Si tot aquest parc d'habitatge de protecció oficial, una aposta política que va fer-se en detriment de l'impuls d'habitatge social, s'haguera mantingut, ara tindríem 4 milions d'habitatges públics en compte dels 300.000 i pocs que hi ha en l'actualitat. És molt bèstia», reflexiona Segú, que agrega un altre factor que ha contribuït a l'increment desfermat dels lloguers: la turistització, és a dir, la proliferació d'apartaments turístics. «És un dels elements que més ha pressionat als preus de l'habitatge, especialment a les grans ciutats turístiques. La reducció de l'oferta d'habitatges per haver-se destinat a l'allotjament turístic genera un augment extra dels preus», desgrana.
Aquesta investigadora, junt amb altres especialistes d'universitats catalanes, va elaborar un estudi que indicava com l'augment d'apartaments turístics va causar una part de l'increment dels preus i lloguers de l'habitatge a Barcelona entre 2007 i 2017. La recerca concloïa que per cada 100 nous anuncis d'Airbnb, els lloguers i els preus de compra van créixer el 3,5% i el 8,5%, respectivament. «Si tenim en compte l'increment mitjà de l'activitat d'Airbnb, la proliferació dels lloguers turístics explica l'augment del 4% i 20% en els lloguers i preus de compra, respectivament, que es va experimentar a la ciutat de Barcelona», va informar la Universitat Autònoma de Barcelona.
L'impacte dels apartaments turístics també va ser analitzat al País Valencià. Un informe de la Universitat de València, confeccionat per l'investigador especialitzat en habitatge Javier Gil, assenyalava que de les 4.900 llars turístiques registrades a la plataforma Airbnb a la capital valenciana, 2.700 s'haurien extret del mercat residencial. La turistificació s'ha sumat a la financerització de l'habitatge, on els fons d'inversió guanyen posicions en un mercat on han penetrat amb mètodes abusius i pujades de les quotes del lloguer que han provocat conflictes socials amb els inquilins. Els grans tenidors, de fet, acaparen el 32,4% del mercat del lloguer de la capital catalana, segons una radiografia de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona.
Regular els lloguers?
Amb el propòsit de domar l'escalada de preus i esmorteir l'actual drama social d'accés a l'habitatge, l'executiu espanyol del PSOE i Unides Podem, especialment arran de la insistència dels morats, va aprovar una llei d'habitatge que fixava topalls a les pujades de les quotes mensuals als llogaters i permetria marcar a les autonomies zones per controlar l'increment dels preus. L'impuls d'aquesta normativa va ressuscitar el debat sobre la regulació dels lloguers, una mesura que ha generat posicions divergents entre experts, tot i l'existència d'informes, per exemple, de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona que avalen l'experiència catalana de topar els preus del lloguer.
«La regulació dels lloguers és l'única solució a curt termini, ja que per augmentar el parc públic d'habitatge es requereix anys i anys», sosté Inurrieta. «És cert que una regulació dels lloguers pot desincentivar l'oferta a llarg termini, però es poden dissenyar mecanismes legislatius que eviten i reduïsquen aquests possibles efectes», expressa Segú. «Aquesta mesura ha d'acompanyar-se d'altres. Analitzar de manera individualitzada sense tenir en compte que tota acció legislativa està dintre d'un ecosistema de polítiques orientades cap a una direcció o cap a una altra no és rigorós», contextualitza Delclós sobre el debat acadèmic envers el control dels lloguers.
A la intervenció sobre els preus dels lloguers com a acció estrella a curt termini, se suma una bateria d'actuacions que precisen, en principi, més temps. «Cal ampliar l'oferta des del sector públic, garantint preus assequibles i habitatges en condicions dignes. La proposta que vam plantejar a l'informe del Policy Future Lab implica que, per a 2030, el 30% de les noves promocions d'habitatge residencial siguen destinades a habitatge social. Actualment, la legislació permet la requalificació d'habitatge públic en un termini de trenta anys. Això ha d'ampliar-se, almenys, fins a 50. Una altra manera d'ampliar l'oferta és adquirir i rehabilitar habitatge buit que ja està construït», suggereix Salas Rojo.
«L'expansió del parc públic d'habitatge pot fer-se d'una manera un poc més ràpida a través de mecanismes com el tanteig i el retracte, on l'Administració compta amb preferència per adquirir determinats habitatges», ressalta Delclós, sobre un element emprat tant per la Generalitat de Catalunya com per la Generalitat Valenciana, així com per part de l'executiu de les Illes Balears. Es tracta de recursos legals que amb l'arribada de la dreta i la ultradreta als governs valencians i balears previsiblement quedaren inutilitzats. De fet, aquests territoris no faran ús, en principi, del topall als lloguers que permet la legislació estatal del PSOE i Unides Podem, on les comunitats autònomes tenen la potestat de decidir desenvolupar la normativa o no.
L'impuls d'iniciatives publicocomunitàries per a l'ús del sòl, com ara a través de cooperatives de cessió d'ús, i la mobilització social de l'habitatge públic s'intercalarien amb mesures fiscals. «És necessari revertir la baixa fiscalitat de l'habitatge, que afavoreix sobretot a les classes mitjanes altes i altes. Així mateix, s'ha d'explorar la possible sobrecàrrega de l'IBI sobre totes les residències que no siguen la principal», arredoneix Salas Rojo. Tota una legió de propostes per combatre l'emergència social d'accés a l'habitatge per als joves i les classes amb dificultats econòmiques.