—Vostè ha publicat Generación inquilina. Un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad. La conformació d'aquesta fornada de llogaters xoca amb aquella concepció de l'Estat espanyol «amb una societat de propietaris». Com s'ha arribat fins aquesta situació?
—És una gran contradicció. El foment de polítiques destinades a la generació d'una societat de propietaris va generar una gran bombolla que esclataria en 2008. Aquesta crisi va suposar un problema per als bancs, els quals es trobaren amb uns balanços completament contaminats d'actius tòxics. De fet, suposaven un perill per a la seua supervivència a llarg termini. L'Estat espanyol, amb el suport de la Comissió Europea i del Banc Central Europeu, va intervenir per a reestructurar completament el mercat immobiliari.
—En quin sentit?
—L'objectiu era facilitar l'entrada dels fons d'inversió perquè compraren tots aquests habitatges, tots aquests actius tòxics. El govern de Rajoy va canviar moltíssimes lleis perquè entraren els fons voltor i crear un clima atractiu a la inversió internacional. Aquests fons van colonitzar el sector immobiliari espanyol i es va impulsar un nou cicle d'inversió internacional i estatal que acabaria apujant els preus de l'habitatge. Si fins a 2008 els preus augmentaven per la demanda residencial, de gent que adquiria un habitatge per a viure o per posseir una segona residència, a partir d'aleshores es produeix una demanda especulativa.
—Per què defineix aquesta demanda com a especulativa?
—Per què es compren cases com a inversió, per a llogar-les. Aquest escenari provoca que els preus es desconnecten de la realitat econòmica de la gent i de les llars, que per molt que treballen no poden assumir aquestes tarifes. A partir d'aquesta situació, neix la generació de llogaters, la qual està exclosa de la propietat. La generació de llogaters no pot accedir a un habitatge no perquè n'hi haja, sinó perquè els inversors s'estan quedant amb ells.
—Aquesta fornada de llogaters, de fet, es troba atrapada entre els preus impossibles dels lloguers i la incapacitat de comprar-se una casa. Com a solució, sovint s'apunta a una solució: construir més. Ho comparteix?
—No és una qüestió de falta de cases. La causa principal d'aquesta situació és la demanda especulativa. Hi ha molts municipis on el preu del lloguer i de l'habitatge s'apuja mentre registren pèrdues de població del 5% o el 10%. La pujada dels preus no respon a factors demogràfics. Posem un exemple d'una zona turística. Pots expulsar 10.000 famílies de sa casa i llogar els habitatges a turistes, i el resultat serà una pèrdua de població i una continuïtat en l'increment dels preus. Ara bé, el fet de remarcar que el principal factor d'aquest escenari és la demanda especulativa no exclou que, en alguns indrets, els canvis demogràfics també estiguen influint. En aquests llocs, de fet, és possible que calga construir.
—Aquesta construcció hauria de tenir uns condicionants?
—Sí. No pots deixar aquest procés en mans dels especuladors, perquè no construiran habitatge assequible. A les grans ciutats, però, són aquests actors qui participen de les promocions d'obra nova amb preus disparats. Els especuladors i els fons d'inversió són qui s'estan quedant el sol. Les cooperatives de cessió d'ús no tenen capacitat per a competir. Al sud-est de Madrid, per exemple, s'estan aixecant milers d'habitatges, però amb preus que se situen sobre el mig milió d'euros. En zones, val a dir, on no hi ha res. Ni un comerç, ni tampoc cap centre de salut. Si volem que el preu per a comprar una casa siga inferior, s'ha de regular com es construeix, qui ho fa i quina rendibilitat obtindrà. S'han de fixar els preus, els usos i qui ho desenvolupa.
—La qüestió, per tant, no seria construir, sinó com construir.
—Efectivament.
—A la seua obra, defineix el mercat immobiliari com una mena de sistema de Ponzi. Per què?
—Ho utilitze per a explicar com funcionen els mercats financers. A partir del 2008, hi ha un canvi en l'economia mundial i entrem en una fase d'un capitalisme rendista. El capitalisme rendista és un capitalisme que no produeix riquesa, sinó que el benefici es genera per l'extracció de riquesa més que per la seua producció. La forma de funcionar de l'economia financera, en contraposició a la real, a la productiva, és: com més apuja el preu d'un actiu i més expectatives hi ha d'un augment, més diners entren, es generen encara més expectatives i n'hi ha més revalorització. I així, successivament.
—Aquesta roda, però, s'aturarà en algun moment.
—Sí, es manté fins que, com en tot sistema de Ponzi, apuja tant el preu de l'actiu i es desconnecta tant dels factors per a fixar-lo que aquesta inversió i expectatives es transformen en risc. Si aquest es detecta, hi ha desinversió i la bombolla es punxa. Així és com han funcionat totes les bombolles financeres, i altres, com les de criptomonedes. El problema és que amb el capitalisme rendista, no és que hi haja bombolles immobiliàries, sinó que vivim en un gran sistema de Ponzi.
—I per què no esclata?
—Per una planificació rendista. Per a mantenir aquesta roda, hi ha una forta intervenció de l'Estat i de moltes institucions públiques com ara els bancs centrals, que a través de l'expansió quantitativa, de generar aquesta quantitat de liquiditat, i de mantenir els tipus d'interès a zero, fan que puge el preu dels actius i pervisca aquesta gran piràmide especulativa. Ara bé, és inestable, perquè cada vegada requereix una intervenció més gran per part de l'administració i dels estats.
—Si aquest esquema trontollara, podríem veure una baixada dels preus de l'habitatge?
—En cas que trontollara, veuríem una punxada dels preus. Aquests no baixen per l'actual regulació del mercat immobiliari. Amb una altra intervenció pública, hauria desinversió i caiguda dels preus. L'economia actual de l'Estat espanyol i els salaris que es paguen no sostenen els preus actuals de l'habitatge.
—Vostè situa el focus als fons d'inversió, però sovint es contraposa amb la realitat que una part dels propietaris són xicotets estalviadors.
—Què és un xicotet estalviador? És el problema del llenguatge. Al llibre, de fet, dedique un capítol per a remarcar com el llenguatge busca distorsionar la realitat. Gran part de la meua recerca acadèmica s'ha centrat a contrastar els discursos amb la realitat econòmica. Les dades ens mostren com aquells propietaris que no són fons d'inversió o grans inversors tenen dos trets habituals: lloguen més d'un habitatge i són la població de més renda de l'Estat. Si deixaren de percebre aquestes rendes pels seus habitatges, continuarien duplicant en ingressos als llogaters. Per tant, els denominats xicotets estalviadors són la població amb la renda més gran, aquells que acumulen molt de patrimoni.
—Al caliu de les dificultats per accedir a un habitatge, s'han propagat relats que apunten a un conflicte generacional entre els joves i els denominats boomers.
—Veiem que els boomers són població que, en el seu moment, van accedir a un habitatge en propietat, perquè durant les dècades dels vuitanta, noranta o els primers dos mil la població treballadora tenia capacitat per a comprar-se una casa. En els anys vuitanta, es necessitaven tres sous per a pagar un habitatge. En l'actualitat,en ciutats com Barcelona, es necessiten fins a 20 salaris per adquirir una llar. Els boomers, per tant, tenen proporcionalment més habitatges en propietat que la generació de llogaters, però no hi ha una relació causal. Això sí, veiem molt d'interès per a enfrontar-los.
—Per què?
—La generació de llogaters està exclosa de la propietat no perquè no hi haja cases, sinó perquè hi ha una concentració de les propietats en poques mans. L'1% més ric i el 50% més pobre d'Espanya, és a dir, una minoria i milions de persones, tenien la mateixa riquesa abans del 2008. En 2024, la riquesa de l'1% és tres vegades superior a la riquesa del 50% més pobre de la població. La causa principal d'aquest auge de la desigualtat és la concentració de la propietat immobiliària i l'exclusió de l'accés a un habitatge. Hi ha molts discursos que assenyalen als jubilats com a responsables dels problemes de la generació de llogaters, quan n'és la concentració de la propietat. La crisi de l'habitatge és política i ens estem disputant com en sortim.
—Quines vies d'eixida hi hauria, segons vostè?
—Hi ha l'eixida igualitària, a través de la redistribució de la riquesa, de les propietats i democratitzant el mercat immobiliari; i la sortida autoritària, amb la qual es busca enfrontar els joves amb els boomers, els nacionals amb els migrants, on es nega que la causa principal del problema de l'habitatge siga l'increment de la desigualtat i la concentració de la riquesa. Rere aquests discursos contra els boomers, que cada vegada tenen més espai als mitjans, hi ha l'interès de privatitzar les pensions. No hi ha cap relació causal entre les pensions, la situació de la generació llogatera i els boomers, però hi ha molta pressió perquè no es presente el problema de l'habitatge en termes de classe. Hi ha molts interessos en joc.
—En aquest escenari de desigualtat immobiliària que vostè descriu, ens trobaríem amb un ascensor social avariat. La capacitat d'heretar un habitatge, de tenir el suport familiar per comprar-se una casa, sembla haver-se convertit en la clau de volta per a adquirir una determinada posició social.
—En efecte. En l'actualitat, l'herència determina el benestar de la població. Ja no és el treball. Per molt bona feina que tingues, en una ciutat com ara Barcelona o Madrid, no et podràs comprar un habitatge i dependràs de l'herència o de si la teua família pot pagar l'entrada d'una casa. El segle XX ha tingut dècades de conquestes de drets i benestar, on les rendes del treball han guanyat pes progressivament a les rendes del capital. Era una època en què, si treballaves i t'esforçaves, podies millorar socialment, enfront dels segles previs. El segle XXI, però, s'està encaminant més cap al segle XIX i no cap al segle XX, perquè cada vegada més el treball i l'esforç importen menys per a determinar la riquesa i el benestar. És l'herència qui ho marca. Cada vegada som menys una democràcia liberal i ens assemblem més a una societat feudal.
—Aquesta situació es dona en una societat on la riquesa i la pobresa estan legitimades amb arguments meritocràtics. Tanmateix, l'ideal meritocràtic s'esfuma quan el benestar i la riquesa els determina l'herència. És una qüestió que hauria de generar preocupació, fins i tot, a les veus liberals.
—Sí, completament.
—Com es podria trencar amb aquesta dinàmica?
—En el meu llibre plantege un nou paradigma de l'habitatge. No ens serveix en canviar una o dues lleis. Necessitem actuar com va fer Rajoy en 2013, però en sentit contrari. Rajoy va fer una intervenció espectacular del mercat immobiliari espanyol per a posar una catifa roja als fons d'inversió i als especuladors. Ara cal fer una altra intervenció amb la mateixa valentia per a expulsar als especuladors. S'ha de democratitzar el sistema immobiliari. L'habitatge ha de ser un dret, com ho és l'educació i la sanitat. Per a fer-ho, s'ha de protegir la funció residencial de l'habitatge, és a dir, has de limitar els pisos turístics, les cases buides o els lloguers de temporada. No ens podem permetre que els especuladors traguen habitatge residencial del mercat.
—De quina manera es pot fer?
—Per exemple, intervenint les operacions especulatives. Ja hi ha algunes administracions que ho han fet. Quan un fons d'inversió ven a un altre o un banc a preus per davall del mercat en una operació especulativa, s'ha d'intervenir. L'Estat ha d'exercir el seu dret de compra preferent i comprar aquests habitatges i transformar-los en llars públiques. La compra d'habitatge públic no ha de ser només per a complementar el mercat, sinó per a domar-lo. D'aquesta manera, s'envia un missatge als mercats internacionals, i el més important: es genera un fons d'inversió públic en matèria d'habitatge. Aquest fons ha d'actuar com un fons voltor, però per a construir un parc públic d'habitatge. Així, ens podrem apropar a ser Viena.
—Es tractaria d'un parc públic d'habitatge que exerciria com a contrapès?
«És urgent regular l'ús residencial, atacar els usos especulatius i impulsar aquest nou paradigma d'habitatge, amb una xarxa pública que consolide l'habitatge com un dret»
—Sí, com a contrapoder al mercat privat i als especuladors. Aquest sistema d'habitatge públic es podria autofinançar. No és una idea impossible. Cal disputar la inversió i el deute. Per què l'Estat espanyol i els estats europeus es poden endeutar per a invertir en guerra o per a rescatar bancs, però no per a generar una empresa pública d'habitatge o una gran cooperativa d'habitatge en cessió d'ús de caràcter públic? Tècnicament, és possible. Només cal voluntat política. És urgent regular l'ús residencial, atacar els usos especulatius i impulsar aquest nou paradigma d'habitatge, amb una xarxa pública que consolide l'habitatge com un dret. Es tractaria d'edificar un sistema d'habitatge públic per a tothom i no sols per a la població més vulnerable.
—La construcció d'aquest sistema públic d'habitatge costaria anys. Hi ha cap solució urgent per a taponar l'actual hemorràgia d'accés a l'habitatge que viu la generació de llogaters?
—Sí, la instauració de contractes de lloguers indefinits i una llei de baixada de preus, que protegisca l'ús residencial de l'habitatge i corregisca la diferència entre l'actual preu del mercat i els salaris. Per què no es posa en marxa? Pels interessos en joc. Blackstone, per posar un exemple, consolidarà el 28 d'abril la venda dels habitatges que va comprar a la Comunitat de Madrid. Si hi haguera una llei que baixara el lloguer, la seua rendibilitat serà menor i es queixarà perquè no obté el rendiment esperat. Al remat, és una disputa per marcar la política d'habitatge entre els interessos de la majoria i els rendistes financers. Políticament, el PSOE està obeint als fons d'inversió.
—Tanmateix, vostè planteja al llibre que la generació de llogaters posseeix la clau del canvi. I al·ludeix a la lluita dels sindicats de llogateres.
—Quan arribes a una situació de bloqueig institucional, on governa l'esquerra i el parlament espanyol compta amb una majoria conservadora, només hi ha una eixida: la construcció de ferramentes de sindicalisme i d'accions de desobediència en l'àmbit del lloguer. Quan els actes de desobediència i l'organització sindical es convertisquen en la resposta general, la situació canviarà. Perquè la gent està cada vegada més del costat del llogater i perquè els nostres drets sempre s'han conquerit amb actes de desobediència.