—L'any 2022, el 26,8% dels habitatges que es van vendre al País Valencià els van comprar estrangers. El percentatge és del 13,5% en el cas català i del 34,38% en el cas balear. I, tanmateix, cada volta són més les dificultats que tenen els nadius amb rendes mitjanes per accedir a un habitatge. Què està passant?
—La compra d’habitatges per part d’estrangers a l’Estat espanyol no és un fenomen nou. De fet, podem dir que comença ja en el segon cicle immobiliari- financer que es dona a l’Estat, el qual va del 1986 a la crisi del 2007. L’entrada d’Espanya a la Unió Europea va comportar la liberalització econòmica, la integració en l’espai econòmic europeu i l’augment de les transaccions financeres. Això, unit a la liberalització absoluta dels moviments de capital per part del govern de l’època, va provocar un increment de la compra i venda d’habitatges, terrenys, accions i empreses per part d’estrangers.
Aquesta, doncs, és una problemàtica que ve de lluny i que és prèvia a la crisi de 2007. De fet, entre 2000 i 2007 la venda d’immobles a estrangers es situava al voltant del 15% del total. És cert que els últims anys aquest percentatge s’ha incrementat i és previsible que continuï fent-ho a causa del nostre model econòmic.
—Quines són les conseqüències d’aquest fenomen?
—Crec que cal distingir diferents tipus d’intervenció d’actors estrangers en el mercat immobiliari, que tenen conseqüències específiques diferents.
D’una banda, hi ha l’entrada dels fons d’inversió internacionals, com ara Blackstone, Cerberus o Goldman Sachs, la majoria nord-americans. Aquests el que fan és comprar habitatge per revendre o llogar. El seu protagonisme augmenta a partir de la crisi de 2008-2014, quan moltes famílies no poden pagar les seues hipoteques i s’inicien processos de desnonament. Això provoca que els bancs incrementen de forma notable el seu estoc d’habitatges buits, ara en procés de desvalorització. En aquest context es dona l’entrada dels fons d’inversió que compren els habitatges als bancs a preus barats.
D’altra banda, hi ha les compres individuals de residents estrangers, els anomenats “gerontoimmigrants comunitaris” o turistes amb casa que compren habitatges a la costa amb la intenció de traslladar-se quan es jubilen.
I a tot açò caldria afegir, a més a més, el fenomen dels expats laborals, és a dir, estrangers blancs de països del nord que resideixen temporalment ací per motius de treball. Avui ens trobem que les grans ciutats i els seus ajuntaments ja no pensen, com en el segle XX, en el creixement econòmic a partir de la seva articulació amb l’economia nacional i local sinó a partir de la seva articulació amb l’espai global.
Ara, la seva obsessió és competir per atraure les seus socials de grans corporacions, organismes internacionals multilaterals, seus de grans museus internacionals, macroesdeveniments esportius, congressos de negocis, etc., i darrere d’aquestes empreses i esdeveniments arriben executius, funcionaris internacionals, joves talentosos, experts professionals, etc., tots amb un alt nivell adquisitiu que paguen preus per l’habitatge que els locals no poden pagar. A més a més, al voltant seu s’estructura tota una infraestructura i economia de serveis, com restaurants de luxe, hotels, centres d’oci, franquícies comercials, etc., que transformen la ciutat.
—Aleshores, quins efectes té això?
—És evident que té un efecte negatiu sobre el conjunt del mercat immobiliari i de l’estructura social. En l’actualitat, les dificultats que la població té per accedir a l’habitatge es deu a la coincidència de dos fenòmens: d’una banda, l’elevat cost del preu de l’habitatge i del lloguer i la cada vegada menor oferta de lloguer assequible per a persones d’ingressos mitjans-baixos. I, d’altra banda, la disminució del poder adquisitiu de les famílies i d’unes capes de la població populars-intermèdies amb dificultats per arribar a final de mes.
L’arribada de fons d’inversió, turistes i particulars estrangers que encareixen el preu de l’habitatge aguditza encara més aquesta contradicció entre estancament salarial i augment dels lloguers, incrementant encara més el problema de l’habitatge. Durant el 2022, la població estrangera firmà prop de 90.000 compravendes de cases a l’Estat, el 10% d’aquestes varen ser operacions de més de 500.000 euros.
—En les zones costaneres, de fet, assistim a un procés de gentrificació que no és molt diferent al de les ciutats. A Alacant molts nadius no poden comprar habitatges en els seus pobles perquè els preus són desorbitats.
—Tant a les ciutats com als pobles, especialment en zones costaneres, la turistificació està generant transformacions que les converteixen en inhabitables. La presència intensiva d’activitats directament o indirectament lligades al consum turístic reorienta l’oferta i el teixit comercial dels barris.
"La turistificació està generant transformacions que converteixen en inhabitables ciutats i pobles".
L’increment de l’oferta i la demanda de pisos turístics té una clara incidència en l’increment dels preus i la falta de lloguer assequible. I l’ús intensiu de l’espai públic per part de la turistificació acaba desplaçant la població local que veu limitat l’accés a uns espais anteriorment propis, ara especialitzats en el turisme. Tot això acaba expulsant la gent dels seus llocs d’origen.
—El govern de Jacinda Ardern, a Nova Zelanda, va aprovar una legislació que posava entrebancs a la compra d’habitatges per part d’estrangers, amb l’objectiu d’aturar la pujada dels preus immobiliaris, que s’havien disparat fins al 60% en una dècada. Són mesures que s’haurien de plantejar a casa nostra?
—A mi em semblen mesures adequades. S’adopten no només a Nova Zelanda, sinó també a Austràlia, a Cuba o al Canadà. El 2023, el govern del Canadà ha aprovat la limitació de la compra de propietats als estrangers durant un període de dos anys. Amb la seva aplicació s’espera que el preu de l’habitatge disminueixi entre el 15% i 20%. Abans, la província canadenca d’Ontario també havia adoptat no una prohibició sinó un impost. Els estrangers pagaven el 20% més per la compra d’una propietat.
—I això es podria fer a Espanya?
—Difícilment. Hi ha, almenys, tres obstacles jurídics clars.
—Quins?
—En primer lloc, el dret de la UE. L’article 63 del Tractat de funcionament de la Unió Europea prohibeix qualsevol restricció a la lliure circulació de capitals, també relacionats amb l’adquisició de béns immobles, per a nacionals d’estats membres. A més, vetar la venda d’habitatges a ciutadans de tercers països per no tenir nacionalitat espanyola es podria considerar una vulneració del principi de prohibició de discriminació inclòs en la Carta de drets fonamentals de la UE.
"El govern del Canadà ha aprovat la limitació de la compra de propietats als estrangers durant un període de dos any"
De fet, hi hagué municipis de Flandes, a Bèlgica, que van intentar establir restriccions en aquest sentit. La mesura va acabar davant el Tribunal Constitucional belga, que va elevar una qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europa (TJUE) per preguntar si era compatible amb el dret europeu. El TJUE va dir que, per poder adoptar mesures d’aquest tipus, és necessari acreditar que la limitació de drets es basa en criteris objectius, i no només de nacionalitat, i que, a més, no existeix cap altra alternativa menys restrictiva de drets per assolir el mateix objectiu.
En segon lloc, s’ha de tenir en compte que en la Constitució espanyola l’habitatge no és un dret fonamental, sinó un principi rector de les polítiques socials i econòmiques. Per contra, la propietat privada sí que és un dret fonamental, del qual poden ser titulars també els estrangers. Per tant, si se’ls prohibira comprar un habitatge, podrien acudir davant el Tribunal Constitucional (TC) exigint la protecció del dret per via del recurs d’empara.
—Falta el tercer motiu...
—El tercer motiu té a veure amb la distribució de competències entre l’Estat i les comunitats autònomes. En les sentències que resolen els recursos d’inconstitucionalitat contra les lleis autonòmiques d’habitatge aprovades després de la crisi de 2008-2014, el TC les anul·la parcialment, afirmant que, si bé l’habitatge és una competència exclusiva de les comunitats autònomes, aquest presenta diferents dimensions constitucionals, moltes de les quals estan interrelacionades i condicionades per altres competències de titularitat compartida o exclusivament estatal, com la fiscalitat, les bases de les obligacions contractuals en matèria civil, les bases de la planificació de l’activitat econòmica o la legislació hipotecària.
A partir d’aquest argument, el TC afirma que la regulació que es fa en les lleis autonòmiques d’habitatge envaeix competències de l’Estat, i per això les anul·la parcialment. Si les comunitats autònomes que són les que tenten la competència exclusiva d’habitatge volgueren adoptar mesures destinades a limitar la compravenda d’habitatges a estrangers, segurament, ens trobaríem en la mateixa situació.
—I si jurídicament fora possible, seria desitjable?
—Sí, seria desitjable. Ara bé, ha de quedar clar que això no solucionaria el problema que hi ha a Espanya amb l’habitatge. La problemàtica és molt més gran i té a veure amb el fet que fins ara s’ha tractat de donar-hi resposta des d’una lògica de solucions focalitzades i no estructurals ni universals.
—Què vol dir quan parla de solucions focalitzades?
—Parlo de solucions focalitzades referint-me a les que aborden les dificultats d’accés a l’habitatge com un problema individualitzat. S’entén que el de l’habitatge no és un problema d’ordenació econòmica general, sinó de les característiques personals d’atur, pobresa, addiccions, violència masclista, sensellarisme, etc., en què es troben determinades persones, cosa que els impedeix accedir o mantenir-se en l’habitatge. Així, doncs, les polítiques públiques han d’estar focalitzades en aquests grups, mentre la resta de la població ha de cobrir la necessitat d’habitatge a través del mercat.
—Aleshores, quin seria un enfocament adequat?
—El primer que cal assumir és que el problema per accedir a un habitatge afecta cada volta més gent. A parer meu, la solució ha de ser estructural i universal, no només focalitzada. I això implica adoptar tres mesures que haurien d’estar interrelacionades entre elles.
La primera seria augmentar enormement el parc públic d’habitatge per garantir lloguer assequible, per arribar, com a mínim, a les xifres europees. Es calcula que, a Espanya només el 2% del parc d’habitatge és públic. En països com Holanda el percentatge és del 30%. La segona
"Cal augmentar enormement el parc públic d’habitatge per garantir lloguer assequible. Estem en el 2% mentre a llocs com Holanda tenen el 30% d'habitatge públic".
mesura seria la regulació del lloguer, no només per a zones tensionades sinó a tot arreu. I la tercera mesura seria l’aprovació d’una renda bàsica universal, una mesura que, per evitar que pogués suposar una inflació dels costos de l’habitatge i el lloguer, hauria d’anar de bracet de les dos anteriors.
—Alguns dels aspectes que vostè assenyala estan en la Llei de l’habitatge que el maig passat es va aprovar al Congrés. Considera que és una llei que va en la bona direcció?
—Caldrà veure com s’aplica. La nova ministra ja ha dit que caldrà veure com es fa per no perjudicar els xicotets propietaris. Però també com queda, finalment, configurada.
—Què vol dir?
—Un dels motius pels quals el legislador estatal fonamenta la necessitat d’aprovar la llei és el que, en el seu preàmbul, anomena els retrets que el TC hi fa en diverses sentències per la inexistència d’una legislació estatal sobre habitatge que serveixi com a paràmetre de constitucionalitat capaç de clarificar el marc competencial del qual disposen les comunitats autònomes per a exercir la seva competència exclusiva en matèria d’habitatge.
El problema, però, és que la llei estatal no es limita a establir un marc comú de mínims que conformi un paraigua per a dotar a les comunitats autònomes de la cobertura que, segons es deriva de la jurisprudència del TC, els falta per a poder legislar determinats aspectes de l’habitatge sense envair competències estatals. El que fa és aplicar una regulació absolutament exhaustiva i reglamentària, valent-se d’instruments de dret públic i privat, de molts aspectes que, clarament, són propis del títol competencial autonòmic i que van des del contingut del dret de propietat de l’habitatge fins a l’habitatge protegit o les mesures de contenció de preus dels lloguers.
Això ha provocat que diverses comunitats autònomes hagin ja presentat recursos d’inconstitucionalitat contra la llei per invasió de competències autonòmiques que ha de resoldre el TC. Per això dic que caldrà veure com queda configurada al final.
—Els promotors diuen que el problema rau en el fet que s’ha d’ampliar el parc d’habitatges. Segons un estudi d’UVE Valoraciones a partir de dades de l’INE, Barcelona té un dèficit de 85.371 habitatges, València de 53.181 i Alacant de 2.134. Construir més habitatges seria la solució?
—Aquest argument és fals; no falten habitatges. L’encariment del preu de l’habitatge no és conseqüència de la falta d’oferta, sinó de la falta d’oferta d’habitatge assequible, que són coses diferents, fruit de tots els problemes que hem citat: els pisos turístics, la falta d’un parc públic d’habitatge potent, les operacions especulatives dels fons d’inversió, la no regulació dels preus dels lloguers, etc.
—Caldria una reforma de la Constitució que establisca que l’habitatge és un dret fonamental?
—No hi ha dubte que el fet que l’habitatge fos reconegut com un dret fonamental ajudaria en dos sentits. Per una banda, generaria obligacions al poder executiu, legislatiu i judicial, als quals
"L’encariment del preu de l’habitatge no és conseqüència de la falta d’oferta, sinó de la falta d’oferta d’habitatge assequible"
ja no només se’ls exigiria que s’abstingueren de vulnerar al dret, sinó que estarien obligats per deure constitucional a intervenir-hi i garantir-ne la protecció. I, per altra banda, dotaria els ciutadans d’instruments jurisdiccionals molt més eficaços que els actuals per a poder justiciabilitzar el dret davant els tribunals, podent acudir fins i tot davant el mateix TC per via del principal recurs de protecció de drets fonamentals que existeix, que és el recurs d’empara.
—Per què creu que, quan es va redactar la Constitució, no es va concebre aquest com un dret fonamental?
—Crec que hi ha una explicació jurídica, una conjuntural i una altra política. La jurídica és que la Constitució espanyola s’inclou dins la tradició liberal, on els drets de llibertat tenen primacia sobre els drets d’igualtat, de manera que, mentre es reconeix fonamentalitat als drets civils i polítics, no se la reconeix als drets socials.
L’explicació conjuntural té a veure amb el fet que aquesta és una Constitució tardana de l’estat social. Els anys d’or de l’estat social a Europa s’estenen des del final de la II Guerra Mundial fins a la crisi del petroli de 1973, quan comença la crisi de l’estat social. A Alemanya la Constitució s’aprova el 1949. A Itàlia el 1947, a França el 1946 i 1958, etc. Espanya, l’any 1978, escriu la seva Constitució en un moment de declivi internacional de l’estat social i inici de l’auge del neoliberalisme. L’any 1979, Thatcher guanyà les eleccions a Anglaterra i, el 1981, Reagan als Estats Units. I això genera una contradicció.
Per una banda, les forces d’esquerres reivindiquen que l’estat social siga el pal de paller de la nova Constitució. Però, per altra banda, després d’anys d’aïllament, l’única manera d’articular l’economia espanyola amb l’europea i mundial era adoptar el model econòmic que s’estava imposant com a hegemònic, a escala mundial, per als pròxims anys, que era el neoliberal. La manera de resoldre aquesta contradicció fou adoptar un mer reconeixement formal de l’Estat social, on els drets socials són, clarament, drets de segona.
—I l’explicació política?
—L’explicació política és que la Transició espanyola va ser un procés dirigit i controlat políticament pel sector reformista i els poders fàctics del franquisme, que va imposar-ne el contingut.