URBANISME

Colossos amb l'aigua al coll

La Generalitat Valenciana ja té enllestit l’informe de demolició de Gemelos 28, les dues torres de 21 altures de Benidorm que el Tribunal Suprem ha ordenat enderrocar —en sentència ferma—
per haver infringit la llei de costes estatal. Amb les indemnitzacions als propietaris, el cost íntegre de l’operació podria arribar als 180 milions d’euros. Un film de suspens que l’Administració encara espera, però, que no tinga un final dramàtic. 
 

Segueix-nos a Facebook per assabentar-te dels nostres darrers reportatges

Paul Newman, encarnant l’arquitecte Doug Roberts, era l’autor d’aquell gratacel imponent, de 136 altures, que de sobte va començar a ser engolit pel foc. El colós en flames, se’n deia el film, que va llegar imatges molt impactants. Un altre actor de renom, Steve McQueen, interpretava el paper de director dels bombers.

Prop de mig segle després, a Benidorm, dos gratacels de 21 altures han de ser enderrocats a instàncies del Tribunal Suprem. En aquest cas el problema no és el foc, sinó l’aigua: la proximitat extrema dels dos edificis a la mar infringeix la llei de costes, cosa que ha motivat una sentència duríssima. Una sentència que ja és ferma.

Dos colossos amb l’aigua al coll, per tant. Un equip d’assistència tècnica contractat per la Conselleria d’Obres Públiques, Habitatge i Vertebració del Territori ja té enllestit el projecte de demolició. Ateses les característiques de l’enclavament —amb un carrer ben estret a la part de darrere i una pradera de posidònia a la de davant— aquest informe recomana una demolició de caràcter artesanal i no per implosió. És a dir, amb pic i pala.

I és que Gemelos 28 es troba a Punta Llisera, l’últim pam de terra edificat abans d’endinsar-nos al parc natural de la serra Gelada. L’indret és incòmode —s’hi accedeix pel carrer costerut que porta el nom de l’exalcalde socialista Manuel Catalán Chana— però gaudeix d’una panoràmica sensacional de la platja de Llevant, la més popular de Benidorm. L’aigua de la piscina privada es fon visualment amb la de la mar i un ascensor uneix la zona comunitària del residencial amb la cala que hi ha a sota. En origen, segons constava al catàleg de venda, va idear-se per tal de connectar el complex amb “el futur passeig marítim, actualment en estudi” i que el constructor finalment no va executar, així com tampoc el mirador que s’havia compromès a sufragar.

 

La piscina, amb vas desbordant, és petita però proporciona unes vistes espectaculars de la platja de Llevant de Benidorm.

Encara que la piscina amb vas desbordant és de grandària reduïda —fa menys de 50 metres quadrats i a penes té profunditat— i que la cala resulta inhòspita, la sensació d’exclusivitat és total. Per alguna cosa la majoria de veïns són estrangers benestants o persones que tenen aquest habitatge com a segona —o tercera, o quarta, o cinquena— residència. Més de la meitat dels propietaris posseeixen passaport rus.

Les obres de construcció es remunten a l’any 2006, en plena bombolla immobiliària. Els 168 habitatges de què consta van exhaurir-se ràpid. El seu preu, en funció de les dimensions, es movia entre els 400.000 i els 700.000 euros. No són apartaments grans —entre 58 i 132 metres quadrats, amb un màxim de dues habitacions— però disposen de terrasses imponents. Els àtics que fan cantonada, fins i tot, alberguen una piscina privada de sis metres de llargària per tres d’amplària, amb solàrium inclòs.

Els materials emprats a l’interior de cada habitatge i les zones comunitàries són de primeríssima qualitat: marbre de Carrara polit amb peces de ceràmica d’alta gamma, elements de la marca Porcelanosa als banys, cuines equipades amb electrodomèstics Siemens i Bosch... “Para aislarte del mundo”, es llegia al pompós fullet promocional, que destacava el potent sistema d’aïllament tèrmic i acústic dels pisos.

Fonaments mafiosos

Originàriament, els terrenys sobre els quals s’aixeca Gemelos 28 estaven en possessió de l’italià Achille Caffarelli, un llicenciat en economia que va viure a Zaire i Bèlgica fins que l’any 1973 va establir-se a Benidorm. Deu anys més tard, la tardor de 1983, la policia espanyola detenia a la costa valenciana Rodolfo Azzoli, la mà dreta del capo de la màfia siciliana, Gaetano Badalamenti. Azzoli havia invertit a Benidorm uns 300 milions de pessetes de l’època [1,8 milions d’euros] procedents de la màfia en la compra de l’hotel Sierra Dorada, desenes d’apartaments i el luxós xalet de la urbanització Rocas Blancas on residia. Al darrere de l’operació hi havia el prestigiós jutge palermità Giovanni Falcone, que va traslladar-se a l’Estat espanyol per investigar, in situ, el recorregut dels diners que la màfia netejava en territori valencià.

Durant aquella recerca Falcone va resseguir amb deteniment les passes de Caffarelli, que també es dedicava intensament al negoci immobiliari i havia tancat negocis amb Azzoli. A diferència d’aquest, però, Caffarelli era un home arrelat a Benidorm, respectat dins del món de les finances. No van demostrar els seus lligams amb la trama i va aconseguir escapolir-se’n.

Amb tot, aquell avís va posar-lo en alerta. L’any 1996, de fet, decideix traspassar al constructor Andrés Ballester uns valuosos terrenys de què disposava a Punta Llisera. A les acaballes dels 80 s’hi havia iniciat la construcció d’un edifici —Coblanca 10— que mai no va concloure’s per la inseguretat jurídica que planava sobre ell. L’Ajuntament hi havia donat el seu permís entenent que no s’endinsava en la zona de domini públic, però l’havia sotmès a la presentació de l’estudi de detall escaient. Un estudi que no va obtenir el quòrum necessari a l’Ajuntament, cosa que va comportar l’aturada en sec les obres la tardor de 1989 en una ordre adoptada per l’alcalde Catalán Chana.

Finalment, el novembre de 1995, poc abans de la compravenda acordada entre Caffarelli i Ballester, l’estudi de detall ix endavant. En aquell precís moment Eduardo Zaplana —bon amic de Ballester, a qui va posar en contacte amb el cantant Julio Iglesias perquè impulsaren actuacions urbanístiques i hoteleres a diverses poblacions de la Marina— acabava d’aterrar a la presidència de la Generalitat procedent de l’alcaldia de Benidorm, on a penes va estar-se tres anys i a la qual va accedir en virtut d’una moció de censura enormement polèmica.

Temps suficient, però, per desencallar el conflicte de l’estudi de detall sense demanar l’informe preceptiu del departament de Costes de l’Estat. Tothom era conscient que l’obra d’aquella sucosa parcel·la infringia la llei de costes aprovada el 28 de juliol de 1988, pocs dies després que Caffarelli haguera obtingut el primer permís d’edificació de Coblanca 10 de part del consistori.

 

El constructor Andrés Ballester, rei del totxo al sud del País Valencià, sempre va tenir clar que aixecaria Gemelos 28 a Punta Llisera.

Siga com siga, Ballester pretenia aixecar-hi Gemelos 28. S’escudava en els drets d’edificació atorgats al seu dia. No li importava gens que el Ministeri, sota el govern del PP, emetera un informe desfavorable el 20 de gener de 1997. L’any 2002 l’empresa sol·licita de nou la llicència d’obres a la Conselleria i el Ministeri —en concret, el 25 de febrer de 2003, encara gestionat pel PP— torna a posicionar-se en contra.

L’opinió ministerial queda desestimada el 21 d’octubre de 2004. Aquell dia, el cap del gabinet jurídic de la Generalitat, Emilio Torrejón, emet un informe favorable a l’autorització demanada. Raona que les disposicions addicionals 3.2, 4 i 9 de la llei de costes de 1988 permeten obres a la zona de servitud sempre que hagen comptat amb tots els permisos abans de la data d’aprovació de la llei. Aquest document obvia la falta de l’estudi de detall obligatori i habilita el promotor a iniciar les obres a Punta Llisera.

Mort i resurrecció

Abans que Andrés Ballester executara els dos gratacels, però, havia de procedir a la demolició de l’esquelet de Coblanca 10. L’any 2006 va dur-se a terme l’assolament d’aquell edifici amb l’ajuda de dos robots radiocontrol. Un sistema ben innovador que no va impedir, però, la caiguda al mar de nombroses restes. Precisament, una de les pors que existeixen ara. Edificaciones Calpe SA, la filial del hòlding Ballester encarregada de la demolició de Coblanca 10 i de la futura construcció de Gemelos 28, fins i tot va veure’s obligada a contractar un equip de submarinistes per tal de recollir, pedra a pedra, la brutícia acumulada sota aquella franja de costa com a conseqüència de l’enderroc.

Malgrat que mai no va reunir tots els permisos necessaris, Ballester tenia clar que edificaria, sí o sí, les controvertides torres. No li importava en excés que la direcció general de Costes —dependent del Ministeri de Medi Ambient— hi haguera presentat un recurs en contra. Des de 2004 a l’Estat governava el PSOE, amb la perseverant Cristina Narbona al capdavant del departament.

 

Els responsables ministerials van advertir reiteradament a l’administració valenciana que el complex en qüestió envaïa la servitud de la zona de domini marítim terrestre, però el Govern valencià va optar per no aturar el procediment.

Vicente Dómine, director general de Ports i Costes de la Generalitat, hi dona el vistiplau definitiu el 29 d’abril de 2005, quan la Conselleria d’Infraestructures és dirigida per José Ramón García Antón. Com a resposta, la direcció general de Costes estatal presenta un recurs contenciós administratiu amb la missió d’evitar la realització de l’obra.

El recurs és rebutjat pel Tribunal Superior de Justícia valencià (TSJCV) en una sentència del 2 de juny de 2008, en entendre com a vàlids els arguments aportats per la Conselleria. L’Advocacia de l’Estat, no obstant, decideix presentar un recurs davant el Tribunal Suprem.

Mentrestant, les obres continuen i els habitatges es venen a bon ritme. No sols això, sinó que el 2011, l’alcalde socialista Agustín Navarro —que hi ha accedit gràcies a una altra moció de censura— concedeix la llicència d’habitabilitat. Com a regidor de Seguretat Ciutadana figurava el també socialista José Vicente Marcet, arquitecte tècnic que havia dirigit les obres d’execució de Gemelos 28. EL TEMPS ha tractat de contactar amb ell sense èxit.

El 23 de juliol de 2012, quan els pisos tot just han estat ocupats pels seus compradors, el Suprem estima el recurs dels advocats de l’Estat i anul·la l’autorització expedida per la Conselleria. Hi al·lega l’aprovació retardada de l’estudi de detall —després que entrara en vigor la llei de costes— i que el solar, en realitat, havia de respectar la delimitació de la zona de servitud establerta des de molt abans, en 1971.

D’una banda, Gemelos 28 se situa a només vuit metres de la línia de mar, en lloc dels 20 que com a mínim estableix la llei de costes. I, de l’altra, les dues torres sumen una volumetria total de 32.870 metres cúbics, 6.273 per damunt dels 26.597 metres cúbics a què tenia dret aquella parcel·la.

Amb la sentència a la mà, Emilio Ramírez, un veí de la urbanització immediatament posterior —que va perdre la bellesa de les vistes per culpa de Gemelos 28— i l’empresa de lloguer d’apartaments Maryciel SL —que també va veure com afectaven les dues torres l’atractiu de les seues propietats— van personar-se com a perjudicats. El veí es mostra taxatiu: s’ha de procedir a la demolició immediata dels immobles. Així ho ha comunicat al TSJCV, l’organisme judicial que ha de vetllar pel compliment de la sentència dictada pel Suprem.

El 6 de novembre de 2017, després d’una llarga instrucció de l’incident d’execució, la jutgessa Alicia Millán va emetre una interlocutòria en què instava la Generalitat a redactar el projecte de demolició de les torres en un termini de tres mesos, a més de consignar pressupostàriament la despesa en concepte d’indemnitzacions als propietaris sobre la base d’un increment del 20% en funció del preu de venda inicial. Ni la possibilitat d’una demolició parcial ni la indemnització als propietaris dels edificis del voltant pel dany visual generat per les dues torres no han estat tingudes en compte.

Curiosament, la magistrada Millán va format part, una dècada enrere, del tribunal que va validar la posició de la Conselleria davant el contenciós presentat per la direcció estatal de Costes.

La incapacitat de la Conselleria anterior —comandada per Isabel Bonig, l’actual líder del PPCV i presidenciable als comicis del 28 d’abril— de capgirar la situació va traslladar el maldecap al Govern del Botànic, que s’ha vist obligat a consignar més de 100 milions d’euros com a dèficit pressupostari en previsió que calga demolir l’edifici a curt termini.

Els nous rectors de la Generalitat i l’empresari Ballester van registrar un recurs de cassació amb el desig d’evitar l’enderroc dels edificis. El 22 de novembre de 2018, però, el Suprem van inadmetre’las per manca d’“interès cassacional”, raó per la qual la sentència ja es considera ferma.

Incertesa a la Conselleria

En els darrers quatre anys, la consellera María José Salvador ha insistit que el conflicte de Gemelos 28 és “un dels casos més evidents de la ruïna en diferit que van deixar els 20 anys de governs del PP, caracteritzats per la mala gestió i per unes irregularitats que ara hem de pagar el conjunt dels valencians”. De fet, des de la Conselleria s’ha encunyat l’expressió “hipoteca urbanística” per referir-se als problemes generats a causa de la mala tramitació de plans generals urbanístics de l’etapa anterior, que ja ascendeix a més de 1.300 milions d’euros.

 

El carrer que dona accés als dos gratacels és molt estret i dificultaria, encara més, les tasques de demolició.

La sentència del Suprem, en efecte, tomba la resolució adoptada per la Generalitat Valenciana el 2005, quan va decidir autoritzar la construcció de 168 apartaments de luxe a la zona de servitud de protecció de costa. Una actuació urbanística que va ser inclosa per Greenpeace en el seu informe monogràfic de 2006 titulat Destrucción a toda costa, en què denunciava els atemptats ambientals que s’executaven en aquell moment al llarg del litoral espanyol.

“Amb el Govern del Botànic s’ha passat de la política de l’especulació i de la destrucció del nostre territori a la de protecció i conservació activa amb l’aprovació d’iniciatives legislatives tan importants com el pla d’acció territorial de la infraestructura verda del litoral (Pativel) o el pla de l’Horta”, s’han encarregat de remarcar des de la Conselleria els darrers mesos, quan s’han trobat davant la disjuntiva d’aplicar la sentència en qüestió.

No debades, fonts de la Generalitat consultades per aquest setmanari asseguren que l’executiu del Botànic s’ha esforçat a “minimitzar les conseqüències de la resolució judicial” per la gran quantitat de recursos públics que exigiria l’enderroc. Per aquesta raó va interposar un recurs de reposició que, tanmateix, ha estat denegat. “La Conselleria ha encarregat ara un estudi per analitzar la viabilitat tècnica de l’actuació de demolició dels edificis pels impactes de tota mena que hi podria tenir”, assenyalen aquestes fonts.

En primer lloc, l’impacte econòmic és evident. La demolició i les indemnitzacions que ara es veu obligada a abonar la Generalitat no se situaran per sota dels 130 milions d’euros i podrien arribar, segons els més pessimistes, als 180 milions.

La pradera de posidònia de la mar podria quedar molt afectada per les obres d'enderroc de Gemelos 28.

En bona mesura, la quantitat global dependrà de les indemnitzacions que finalment calga abonar en cada cas. El preu de compra de 2007 no coincideix, en la majoria dels casos, amb el preu per què s’han transferit després alguns dels immobles. També és previsible que els propietaris es neguen a acceptar la plusvàlua del 20% i opten per acudir als tribunals a la recerca d’una compensació més elevada. Fins ara només s’han pogut localitzar alguns dels compradors originals. El 90% dels propietaris no han signat la notificació en què se’ls demana que faciliten l’escriptura de compra del seu habitatge. Ateses les dificultats, la Conselleria s’ha dirigit al registre de la propietat de Benidorm perquè expedisca una nota d’ofici en què es detallen els preus de compra de cada habitatge.

La sola possibilitat d’una negociació individual amb cada propietari si aquests opten per acudir als tribunals pot eternitzar el procés sine die. Les reclamacions poden amuntegar-se, amb la dificultat afegida de la procedència diversa dels titulars dels apartaments. L’enderroc de les torres no pot començar fins que siguen convenientment desnonats tots i cadascun dels propietaris. A diferència de l’hotel Atrium Beach —a la veïna Vila Joiosa—, en què només va caldre tombar un parell de plantes per excés d’edificabilitat, la proximitat de Gemelos 28 a la mar —a la part inferior hi ha el gimnàs i el garatge comunitaris— complica, i de quina manera, una solució d’aquesta mena.

Per part de Ballester, en canvi, el negoci podria ser redó. Va adquirir els terrenys a Caffarelli en un bon moment gràcies als dubtes legals; més tard va vendre els apartaments a un preu elevadíssim, en ple boom immobiliari, i ara, en cas d’enderroc, la seua empresa podria ser el responsable d’edificar el remake de les torres que respectara, això sí, la distància pertinent de la mar.

La Conselleria ja ha sol·licitat a l’Ajuntament de Benidorm els permisos per a la demolició, però no esgota la seua capacitat imaginativa. Una de les opcions és recular els garatges per aconseguir els 20 metres necessaris. L’objectiu és convèncer el Suprem de la necessitat de trobar alguna manera de solucionar el conflicte que no perjudique tantíssim l’interès públic. Un interès no exclusivament pecuniari, sinó també ambiental.

Un ascensor comunica la zona comunitària de l'edifici amb la cala que hi ha just a sota.

Perquè, més enllà de la despesa que significaria l’enderroc de Gemelos 28 —la quantitat consignada per a la demolició equival al 0,1% del dèficit públic valencià— la seua ubicació a l’entorn del parc natural de la serra Gelada suposa un risc notable per al medi ambient. El vessament de material a la mar en una operació d’aquesta envergadura seria gairebé inevitable. La pols que podria envair aquell entorn, amb espècies marines que cal preservar, és un altre factor a valorar.

La Conselleria, així, ha encomanat un informe a la Fundació Institut d’Ecologia Litoral —dependent de la Universitat d’Alacant, la Diputació d’Alacant i diversos ajuntaments turístics, entre els quals el de Benidorm— que avalue, fil per randa, els riscos d’una actuació de tal magnitud en un hàbitat tan ric com aquell.

Als propietaris no els arriba l’aigua al coll. El preu de les propietats ha caigut, als portals d’internet, a una franja que es mou entre els 250.000 i els 500.000 euros. Hi ha tanta incertesa com a l’Administració, que encara no sap si haurà de consumar la demolició —amb pic i pala, com antigament— per deixar Punta Llisera com estava abans que Caffarelli tocara el dos. Va ser el més llest d’aquest film de suspens que podria tenir un final dramàtic... O no.

Subscriu-te a El Temps i tindràs accés il·limitat a tots els continguts.