Si en lloc d’un índex de referència bancari fora un termòmetre, ja fa anys que l’euríbor residiria a Sibèria. Ben pocs podien imaginar que el preu mitjà a què els bancs europeus es presten els diners —i, en conseqüència, el tipus que regula les hipoteques— registraria unes cotes tan baixes i tan prolongades. Des que va entrar en negatiu, en febrer de 2016, no ha tornat a estar en positiu, i ja es troba per sota de la fatídica tanca del -0,5%. Un altre mínim històric.
Els dipòsits que oferien les entitats financeres —amb tipus d’interès de fins al 6%, en els moments més elevats de l’euríbor— també formen part del passat. De l’era de la glaciació, gairebé. Fa una dècada que els petits estalviadors observen atònits que els diners, aturats en el banc i allunyats dels fons d’inversió més compromesos, no ofereixen cap mena de rendibilitat. En el millor dels casos, prou fan de no pagar cap comissió per tenir-los-hi ingressats.
Enmig d’aquest context general, la vivenda ha tornat a emergir com un valor refugi. Amb alguns estalvis en el banc i les hipoteques fixes al voltant de l’1,5% d’interès, o les variables al 0,95% més l’euríbor, la compravenda d’habitatges ha experimentat un repunt important.
De fet, en 2021 va assolir uns nivells que no es veien des d’abans de 2008, l’any que va posar fi a la bombolla immobiliària. A diferència d’aleshores, això sí, les transaccions són principalment de propietats de segona mà. En alguns casos, segones residències al camp o a la platja, i en d’altres, béns immobles destinats al mercat del lloguer, en què la demanda no ha afluixat gens ni mica.
Malgrat les restriccions derivades de la pandèmia, amb tancaments perimetrals inclosos, l’any passat a Catalunya van signar-se 88.545 compravendes; al País Valencià, 80.119, i a les illes Balears, 14.146. En tots tres casos, clarament per damunt de les 62.136, les 73.153 i les 12.366 operacions que van certificar-se en 2008, quan el boom immobiliari va abaixar la persiana.
El fenomen va més enllà del petit estalviador casolà. Els compradors estrangers també han posat els ulls en el mercat immobiliari de l’Estat espanyol, i molt especialment, en l’arc mediterrani. Al conjunt de l’Estat, en el primer semestre de l’any passat, els forans van tancar un 47% d’operacions més que en el primer semestre de 2020. Aquest percentatge va incrementar-se fins i tot més a les illes Balears, on es va arribar al 69,4%. De cada 100 operacions, 15 eren subscrites per ciutadans estrangers, un terç dels quals no residents.
A les comarques d’Alacant, la venda de vivendes de luxe també ha crescut un 25% d’ençà de la pandèmia. El desig de trobar un espai més relaxat, lluny de les grans ciutats, hi ha jugat a favor. En total, al conjunt de l’Estat, el 7% dels adquirents de vivendes de luxe —les que superen els 500.000 euros— tenen origen estranger, la xifra més alta des que, l’any 2013, els inversors no comunitaris van rebre un incentiu extraordinari de part del Govern de Mariano Rajoy: la concessió immediata de visat espanyol a qui demostrara haver gastat, com a mínim, mig milió d’euros en la compra d’un habitatge.
Una calma relativa
Els experts insisteixen a dir que no ens trobem davant una nova bombolla immobiliària. Apunten que els períodes de confinament han esperonat la mudança d’alguns a la recerca d’espais més amables. També recorden que les xifres de la construcció no guarden cap relació amb les de 2005, 2006 o 2007, quan va produir-se una allau de promocions.
Amb tot, l’augment de la demanda ha anat acompanyat, com és natural, d’una pujada dels preus. El cost mitjà de cada metre quadrat de compra s’ha encarit de manera notable en comparació amb l’any 2015, quan els preus van tocar terra.
A Balears és on aquest increment s’ha fet més evident. Si l’any 2015 el metre quadrat eixia a 1.961 euros, ara en costa 3.353. A Catalunya, la pujada ha estat de 1.839 euros a 2.317, i al País Valencià, de 1.197 euros a 1.485 [vegeu el gràfic].
Si acotem la comparativa als mesos de desembre de 2020 i desembre de 2021, veurem que el País Valencià —5,88%— i Balears —5,24%— encapçalen el rànquing autonòmic de pujada de preus. Les quatre capitals de província de tot l’Estat on més s’han enlairat els preus de manera interanual han estat Alacant —11,05%—, Tarragona —10,04%—, Girona —9,05— i Palma —8,63%—, mentre que ciutats com Palència o Còrdova fins i tot experimentaven caigudes del 7,60% i del 2,83%, respectivament.
Ferran Font, director d’estudis del portal immobiliari Pisos.com, assenyala que 2022 continuarà per la mateixa senda: “La previsió és que es mantingui aquesta tendència, cosa que també redundarà en un increment dels preus de l’obra nova, on encara hi ha un cert desnivell entre l’oferta i la demanda, i la segona mà, en què l’efecte dels fons Next Generation tindrà un paper determinant”.
Per bé que el risc d’una bombolla sembla descartat, Font no és l’únic expert del sector que preveu un augment sostingut dels preus al llarg d’enguany. Vicenç Hernández Reche, director executiu de Tecnotramit, una gestoria catalana especialitzada en l’àmbit immobiliari, destaca que la conjuntura ha estat ben propícia. “El fet de passar molt de temps a casa ha generat una taxa d’estalvi molt més alta, que conjuntament amb uns tipus d’interès extremadament baixos, ha fet que la gent surti en massa a comprar, cosa que ha repercutit en els preus i que continuarà sent la tònica habitual durant 2022”, diu Hernández Reche. Des de Tecnotramit observen que el “repte” passa per “mantenir l’estabilitat i evitar noves tendències alcistes motivades per la inflació creixent”.
No debades, aquesta escalada de preus transita en paral·lel a la pujada dels lloguers, que ha estat encara més severa i afecta de manera directíssima aquells que es troben en una situació més incòmoda. A les Illes, segons les dades del portal immobiliari Idealista.com, el gener de 2014 el metre quadrat de lloguer es pagava a 8,6 euros, i ara es paga a 13,7; en el cas de Catalunya, el gener de 2014 el lloguer mitjà se situava en 7,5 euros el metre quadrat, i ara és de 12,1 euros, mentre que al País Valencià, el salt ha estat igualment palpable: de 5,2 euros en 2014 a 7,9 euros el metre quadrat, vuit anys després.
La concepció del totxo com a valor refugi ve de lluny. No són pocs els ciutadans que hi perceben una espècie de pla de pensions alternatiu. Si no s’han adquirit en moments de gran efervescència com va ser-ho el lustre 2003-2008, els immobles no acostumen a perdre molt de valor, sinó que, més aviat al contrari, és usual que el seu preu s’incremente per damunt de l’IPC general. A més, per la via del lloguer, poden generar uns ingressos addicionals interessants a la unitat familiar. N’hi ha que també ho veuen com una fórmula per a facilitar l’accés a la vivenda dels seus fills i filles.
I és ací on la compra de vivendes com a bé de negoci entra en col·lisió amb els problemes d’accés que pateixen milers i milers de joves i no tan joves, amb progenitors sense tantes possibilitats econòmiques, que veuen com la precarietat laboral els complica l’opció d’iniciar un projecte de vida independent.
L’últim estudi sobre la matèria del Consell de la Joventut d’Espanya indica que els assalariats menors de 30 anys pràcticament haurien de dedicar la integritat del sou mitjà —en concret, el 90%— a la compra d’un habitatge, i més de la meitat —el 60%— per accedir a un lloguer mitjà. La situació és especialment complexa a les Balears, Catalunya, Madrid i el País Basc, on els preus resulten més elevats.
A Barcelona, per exemple, el preu mitjà del metre quadrat de lloguer se situa en 15,8 euros. A tocar mateix de la capital catalana, Badalona presenta unes dades no gaire més baixes: el metre quadrat hi val 11,6. La xifra que cal destinar al lloguer és molt més baixa a Tarragona, 8,6 euros, i a Reus, 7,2 euros, en la línia dels 7,7 euros per metre quadrat que es paguen de mitjana a Alacant o els 6,5 euros de Castelló de la Plana.
A València i la seua àrea metropolitana, tanmateix, l’auge dels preus sembla ben evident: si l’any 2014 el metre quadrat de lloguer mitjà es pagava a 5,9 euros, en el cas de València, i 4,3 euros, en el de Torrent, les xifres actuals, vuit anys més tard, se situen en els 9,5 euros i els 7,2 el metre quadrat, respectivament. Molt per damunt del que es paga a Alcoi, on el lloguer mitjà comporta una despesa de 5,4 euros el metre quadrat, o Vinaròs, que el té fixat en 6 euros.
La sensació de calma, doncs, és relativa. Tant la compra com el lloguer van iniciar ja fa alguns anys —en 2015— un ascens que no s’ha aturat ni en els moments més durs de la pandèmia. I ara, per acabar-ho d’adobar, l’escalada s’ha aguditzat.
“Les expectatives de creixement resten condicionades per factors com l’aplicació desigual de la nova Llei de vivenda o la recepció i gestió eficaç dels fons Next Generation, que segons les previsions del Govern milloraran el parc de vivendes tan envellit que hi ha ara, generaran més de 180.000 llocs de treball i facilitaran la construcció de 20.000 vivendes destinades al lloguer social”, sosté Font.
Aquesta norma, aprovada pel Govern de Pedro Sánchez però que encara ha de superar tots els tràmits parlamentaris, ha encès el llum d’alarma en els grans fons d’inversió estrangers que fa anys que operen a l’Estat a la recerca de sòl o d’edificis complets que després reconverteixen en apartaments turístics.
La nova llei pretén ser molt més vigilant amb tots ells, així com els grans tenidors espanyols que especulen amb els habitatges. Tot i el desig d’Unides Podem de rebaixar la consideració de gran tenidor a qui posseïra més de quatre habitatges, els socialistes s’han negat a reduir la xifra mínima de 10. A tots ells se’ls incrementarà de manera notable la pressió impositiva si no trauen els immobles al mercat. L’oposició acusa el Govern de fomentar l’“intervencionisme” i de “penalitzar la propietat privada”, i des dels cercles progressistes s’acusa el Govern precisament de tot el contrari: de no haver aprofitat l’ocasió per redactar una llei ambiciosa de debò.
Una llei poregosa
El doctor en Economia Alejandro Inurrieta és dels que qüestiona obertament l’abast real que tindrà la norma. Persona de la confiança de Miguel Sebastián, Inurrieta fou assessor econòmic del Govern socialista de José Luis Rodríguez Zapatero i va ocupar, els anys 2007 i 2008, la presidència de la Societat Pública de Lloguer, un ens creat aleshores amb la missió d’afavorir l’accés a l’habitatge a les persones —sobretot joves— que hi trobaven molts impediments.
Inurrieta, que després fou regidor socialista a l’Ajuntament de Madrid, un dels que pateix de manera més nítida els problemes de vivenda, acaba de publicar a l’editorial Alternativas Económicas el llibre Vivienda, la revolución más urgente, que porta un subtítol reivindicatiu: Propuestas de acceso universal para un bien de uso esencial.
És un volum eminentment tècnic, analític, escrit des d’una òptica acadèmica, però que, en qualsevol cas, esdevé un receptari de mesures que atenuarien uns problemes que s’arrosseguen de fa dècades.
I amb una xifra demolidora: l’Estat espanyol hauria de crear 7 milions d’unitats públiques per equiparar-se a la mitjana europea. “A través dels decrets de tanteig i retracte, que em semblen iniciatives molt pertinents, ja veiem actuacions en aquesta direcció a Catalunya, Balears i la Comunitat Valenciana, però encara podria fer-se molt més en matèria de construcció de parc públic i rehabilitació d’habitatges”, fa saber Inurrieta, que es declara partidari de les ajudes directes al lloguer “sempre que hi haja un control ferri de part de les institucions, per evitar que es produisquen pujades dels preus abusives, com ja està succeint amb el nou bo aprovat pel Govern”.
En efecte, l’anunci de l’executiu estatal de concedir un bo de fins 250 euros mensuals per tal d’ajudar els joves a emancipar-se —pot cobrir fins al 50% de la renda i s’atorgarà per un termini màxim de dos anys— està provocant que els propietaris incrementen els preus.
Que un jove de Barcelona, Palma o València accedisca a una vivenda en solitari —o acompanyat de la seua parella— a la seua pròpia ciutat és una missió cada vegada més difícil. En són pocs, els afortunats.
Segons Inurrieta, resulta urgent “regular el preu dels lloguers mitjançant un control estadístic seriós”. Sense això, diu, “la nova llei de vivenda naixerà morta, serà un fracàs absolut”.
Siga com siga, ja hi ha hagut casos de propietaris que han obligat els llogaters a renunciar de manera explícita —en els contractes de lloguer signats recentment— als paràmetres que puga establir la nova norma. Una forma de salvaguardar la seua posició de preeminència i d’evitar una reducció dels emoluments que percep per l’immoble. La pràctica és dubtosament legal, però el llogater, si es nega a acatar-la, s’exposa a perdre el pis que tant li ha costat trobar.
La llei en qüestió també preveu que els nous projectes urbanístics compten amb un 30% d’habitatges públics i que el 15% estiguen destinats al lloguer. “És un brindis al sol”, anota Inurrieta, que no confia que les administracions es mostren tan exigents i vigilants amb aquest apartat de la norma.
“El principal hàndicap que tenim és que a Espanya no hi ha un clam ciutadà per convertir l’habitatge en el cinquè pilar de l’estat del benestar”, sosté Inurrieta. “Es fan actuacions puntuals i no sempre encertades, com el bo lloguer o els plans de vivenda protegida que massa sovint esdevenen un niu de clientelisme polític i que sobretot s’aixequen als barris més humils per tal que la gent amb menys recursos no es barrege amb la classe alta.”
Hi estableix ben poques condicions. Li agrada la política d’habitatge implementada pel Govern basc des de ja fa anys, que es nega a desclassificar els habitatges protegits de manera vitalícia; l’empresa publicoprivada impulsada fa poc per l’Ajuntament de Barcelona per fer-hi VPO; la llei catalana per al control de preus del lloguer, cosa que ha servit per atenuar les revaloritzacions, o les mesures promogudes darrerament des dels governs balear i valencià.
“Però encara estem a anys llum de països com Holanda, en què existeix un sistema col·lectiu de negociació dels preus del lloguer, amb un sindicat d’inquilins molt potent i una patronal de propietaris que periòdicament els negocien”, afirma, “mentre a Espanya, continuadament, la normativa de vivenda ha esdevingut paper mullat”.
Inurrieta opina que a la nova llei de l’habitatge també li espera un futur magre. “Com que les polítiques sobre la matèria estan transferides a les comunitats autònomes, les que estan governades del PP es negaran a aplicar-ne els apartats més compromesos, i de seguida que la dreta arribe al poder, derogarà la norma.”
En general, aquest expert lamenta que a l’Estat espanyol “no es fa política de vivenda, sinó política immobiliària”. I remet a un episodi que conserva molt fresc a la seua ment després del seu pas pel Govern espanyol: “En plena bombolla immobiliària, al Ministeri d’Economia eren molt conscients que tot allò resultava insostenible, però les dades de l’EPA [Enquesta de població activa] eren tan positives i estaven tan basades en la construcció i els serveis, que ningú no s’atrevia a redreçar-ne el rumb”.
El fet de veure la vivenda com un valor refugi és un dels factors que, és clar, hi juguen en contra. Si les vivendes privades trobaren un contrapès fort de la vivenda de lloguer pública —a Viena, la capital austríaca, el 50% del parc de lloguer és de titularitat pública— els preus no es dispararien com ho fan. Si hom poguera llogar un habitatge públic per 500 euros i un propietari tractara de llogar-ne el seu, d’unes característiques anàlogues, per 1.200, de ben segur que tindria poc èxit. Però aquest parc públic, no hi és.
Des d’aquest punt de vista, Inurrieta aposta per “eliminar la política de venda de VPO” i concentrar tots els esforços a executar habitatges de lloguer públic, “introduint uns estímuls fiscals que els facen més suggeridors a les empreses”.
Un dels principals obstacles és la gran quantitat de sòl retingut, no disponible. Inurrieta considera que no se n’ha de vendre més: “Si de cas, poden fer-se cessions per 70 o 80 anys, i han d’estudiar-se fórmules constructives que ací estan molt mal vistes però que són molt comunes als països escandinaus, Alemanya o els Estats Units”.
Parla, efectivament, de les cases prefabricades. “Els sitemes d’aïllament actuals són molt competitius, la casa està disponible en dues setmanes i el procés constructiu resulta infinitament menys contaminant”.
I en l’apartat fiscal, es mostra favorable a concentrar la càrrega impositiva, com fan els danesos, en el sòl, tot deixant el vol lliure d’impostos. “Gravant el sòl al 2%, podrien recaptar-se 100.000 milions d’euros i podríem deixar de pagar l’IBI i la plusvàlua municipal”, explica.
Tot plegat, Inurrieta es plany de l’esperit d’una llei “feta amb molta por als lobbies del sector”. “Jo mateix ho vaig poder comprovar al Ministeri d’Economia: aspiren a quedar-se tant de patrimoni immobiliari com puguen, sense reparar en la gent que hi viu, avalant la gentrificació que expulsa els veïns dels seus entorns de vida en favor del turisme”.
Per això no és gens optimista amb la possible regulació de preus de les anomenades “zones tensionades” que busca la llei de la vivenda. “Com ho faran per regular-los? No hi ha una estadística fiable de preus, tan sols la declaració de l’IRPF dels propietaris, que no sempre s’ajusta a la realitat pel que fa a les percepcions dineràries en concepte de lloguer”.
Mentre el poder polític tracta d’afavorir l’accés a un habitatge a qui ara no en disposa, la realitat imposa una dinàmica molt diferent. Els grans fons d’inversió no deixen de captar sòl i edificis sencers, i els petits estalviadors demanen hipoteques a interès baix per incrementar el seu patrimoni. Al capdavall, malgrat la necessitat de tantes persones, la vivenda continua sent un luxe a l’abast de molts.