De fa més de dos anys que no passa ni una setmana que algun mitjà de comunicació de les Illes Balears no parli de qualsevol dels aspectes de l’actual boom immobiliari que es viu a les Illes, arran de l’adquisició de propietats en massa per part d’estrangers. En realitat, més que un boom és un nou episodi del fenomen de la venda de l’arxipèlag a estrangers, que va començar fa més d’un quart de segle.
A la primera meitat de la dècada dels noranta, els mitjans de comunicació locals començaren a fixar-se en la pressió compradora d’immobles per part d’alemanys, sobretot a Mallorca. Eren persones riques que compraven possessions rurals i algunes cases de senyor del centre històric de Palma. Aviat n’arribaren més, amb comptes corrents no tan exuberants, que adquiriren propietats més modestes. D’aquesta manera, el nombre d’efectius de la colònia germànica a Mallorca es multiplicà en poc temps. Els diaris començaren a parlar de la “invasió” alemanya de l’illa. No foren tan sols els mitjans locals que s’ocuparen del fenomen, també els germànics. El sensacionalista Bild explicava el juliol de 1993 el desig del diputat conservador Dionys Jobst: “Com que Mallorca s’ha convertit en una illa amb habitants alemanys, el govern federal hauria de posar-se en contacte amb el govern espanyol per mirar de comprar l’illa.” Al cap d’uns quants dies, un company seu de files, Peter Ramsauer, deia al mateix diari que no calia comprar Mallorca, n’hi hauria prou de “llogar-la per noranta-nou anys”. Una proposta extravagant com aquesta mostrava, amb tota l’excentricitat, que alguna cosa passava a Mallorca.
Doncs passava que havia començat la “invasió” alemanya de l’illa. D’aleshores ençà no s’ha aturat. Alguns anys s’ha alentit el ritme d’adquisició de propietats, però el desig obsessiu dels alemanys de comprar residències a Mallorca s’ha mantingut durant més d’un quart de segle. Rere els germànics, els britànics s’apuntaren també a les ganes de disposar de propietat a les Illes, i aquests últims tres anys o quatre s’hi han afegit els italians, suïssos, suecs... cosa que ha augmentat la intensitat de l’actual “invasió” estrangera.
Demanda molt intensa
Segons els portals immobiliaris que fan estudis de mercat —vegeu requadre—, en aquests moments, 44 de cada 100 adquisicions d’habitatges que es fan a les illes Balears les signa, per la part compradora, un ciutadà estranger. Abans de la crisi econòmica, que començà el 2008, aquest percentatge no passava del 22%. I en la dècada dels noranta del segle passat —quan la premsa local començà a parlar de la “invasió” alemanya— no arribava ni al 5%.
Els alemanys continuen encapçalant les adquisicions de propietats a les Illes, especialment a Mallorca, que manté gairebé inalterada la intensa atracció que desperta en aquell país. És cert que hi ha segments del turisme germànic d’estiu —sobretot els de més baix poder adquisitiu— que, en vista de l’encariment dels preus dels hotels illencs, han decidit de canviar Mallorca per unes altres destinacions mediterrànies més barates. No obstant això, d’alemanys que volen comprar casa a l’illa continua havent-n’hi milers. A hores d’ara, uns 25.000 hi tenen residència oficial —la major part, a l’illa més gran— i s’hi han d’afegir els qui no s’han donat d’alta com a residents en el padró i que hi passen llargues temporades. La forta atracció que senten per l’illa fa que, del total d’adquisicions d’immobles per part d’estrangers l’any 2018, el 47% fossin signades per alemanys.
La segona nacionalitat estrangera que més ha comprat a les Illes ha estat, en aquest últim quart de segle, la britànica. Abans, d’ençà dels anys seixanta i setanta, ja hi havia una colònia britànica formada per antics residents de països colonitzats per Anglaterra que els abandonaren en declarar-se independents. Residien sobretot a Palma, a la zona de Son Armadans i el Terreno, i quasi tots estaven associats en l’Anglo American Club. Però aquesta colònia es va anar esvaint així com es morien de vells els integrants —quan aquest setmanari visità aquell club, ara fa dues dècades, cap soci no baixava de vuitanta anys— i no tingué cap relació amb la nova “invasió” de nadius de les illes britàniques que arrencà a la primera meitat dels anys noranta i que entre el 2010 i el 2016 s’intensificà fort ferm. Una part dels britànics elegí Eivissa per viure. La resta es distribuí per Mallorca —sobretot Palma— i, menys, per Menorca. El juny del 2016 les coses canviaren de cop: en el referèndum del Brexit guanyà l’opció de sortida de la Unió Europea, cosa que ha anat creant com més va més incertesa a mesura que s’ha acostat la data per a fer-la efectiva, que es preveu que serà a final de març, si no hi ha canvis. D’aleshores ençà, el nombre de compradors britànics ha caigut molt. Alhora, el d’italians que han decidit de viure o passar llargues temporades a les Illes ha crescut exponencialment, de manera que el 2017 el 15% del total de compradors de propietats a les Balears eren italians, gairebé al mateix nivell que els britànics, que foren el 16%. És segur que aquestes dades han canviat durant el 2018: segons les diverses fonts immobiliàries consultades, en aquests moments els italians ja han desplaçat els britànics del segon lloc de la llista de nacionalitats estrangeres compradores. Al contrari que la majoria dels alemanys i ciutadans del Regne Unit, els qui aterren a les Illes des d’Itàlia hi solen arribar per treballar, sobretot en sectors com el turisme, la nàutica i la restauració.
A partir del 2017 es notà també un fort augment de les adquisicions per part de suïssos —5% del total de les compravendes— i suecs —4%—, com també dels xinesos. Encara no se sap amb detall les característiques dels compradors d’immobles d’aquests tres països, ni tampoc el volum d’adquisicions que concretaren durant el 2018, però tot fa pensar que el nombre de propietats que adquireixen creix molt. Això es dedueix del fet que tinguin agències immobiliàries especialitzades a Palma, que fan molta publicitat per atreure venedors potencials de cases i pisos. Val a dir que, en el cas xinès, la majoria de les adquisicions de residències sol anar destinada al lloguer de treballadors d’aquell país que fan feina a les Illes, i només una minoria de les compres tenen per objectiu destinar l’immoble a lloguer turístic.
La demanda estrangera, en fi, no cessa de créixer. Per què? La resposta la dóna el director del Center for Real Estat Studies (CRES) de Friburg (Alemanya), Marco Wölfle, en el seu “Estudi del mercat immobiliari a Mallorca” (2018), que si bé s’adreça únicament als alemanys i se circumscriu a Mallorca, també serveix per a explicar l’interès que susciten totes les Illes en altres inversionistes internacionals, al marge de la seva nacionalitat. Segons l’autor, l’arxipèlag “ofereix un accés senzill, amb durades de vol acceptables, de menys de tres hores des d’Europa central i septentrional [...]. Les temperatures mitjanes anuals hi són aproximadament de 17 graus i el paisatge hi és molt variat. [...] Els restrictius reglaments que ordenen la construcció afavoreixen el valor de les propietats i protegeixen la natura”. En resum: bona connectivitat, clima excel·lent, paisatges interessants i gran protecció territorial atorguen a les Illes unes característiques que “afavoreixen el valor de les propietats”, conclou Wölfle.
Les mateixes raons aportava l’any passat el portal immobiliari més gran del Regne Unit, Righmove, per explicar per què 2,5 milions de britànics fan cerques a internet interessant-se per l’adquisició d’habitatges a l’Estat espanyol. En bona part dels casos focalitzen l’interès en Mallorca, la resta de les Illes i Alacant.
La conclusió, doncs, s’imposa: comprar a les Balears ha estat aquests darrers anys, i encara és, un bon negoci.
Compra en massa
La conseqüència és que l’adquisició d’habitatges, tant de cases com de pisos, per part d’estrangers, és més intensa que mai. “És el millor exemple d’economia especulativa, es compren habitatges per llogar-los i obtenir-ne alts marges de beneficis”, resumeix Margalida Ramis, portaveu del grup ecologista Grup Balear d’Ornitologia i de Defensa de la Naturalesa (GOB), entitat que promou la campanya “Sense límits no hi ha futur” per exigir a l’administració pública que posi restriccions al model econòmic que permet l’activitat especulativa del territori. “L’alta demanda per part d’estrangers fa que a molts municipis de les Illes es revalorin antics planejaments (urbanístics) municipals, en lloc de derogar-los, per permetre construccions de luxe destinades a aquest segment del mercat”, cosa que “afavoreix encara més l’especulació”. El resultat, a parer seu, és un flux inversor que “fa pujar els preus pertot i, d’aquesta manera, la majoria dels residents es veuen perjudicats, bé perquè han de pagar molt més per un habitatge, bé perquè, simplement, no tenen capacitat econòmica per a adquirir-lo”.
Eivissa és l’illa on aquest fenomen es nota més. És un territori molt petit, sotmès a una pressió demogràfica molt forta —aquests últims quinze anys la població eivissenca ha crescut d’un 65%, i és superior a 150.000 habitants. A més, és objecte de desig de les inversions immobiliàries estrangeres. El resultat de tot plegat és un augment brutal dels preus, no solament dels habitatges de venda, sinó també dels de lloguer. El director territorial de la societat de taxació immobiliària Tinsa, José Antonio López, declarava el mes de juliol a El Periódico de Ibiza que a l’illa “es va generant una situació perillosa” perquè la gent més jove que hauria de poder tenir accés a l’habitatge en realitat no pot ni comprar ni llogar res. “No hi ha sòl disponible”, deia. I això, afegit al fet que “la demanda d’immobles per a lloguer (turístic) és excessiva”, fa que els preus siguin desbaratats. Així, avui, tenir un pis a Eivissa s’ha convertit gairebé en una missió impossible per als fills de les famílies eivissenques de classe mitjana. I no cal dir de les de menys poder adquisitiu.
A Mallorca, com que és una illa sis vegades més gran, el procés s’ha torbat més, però ja hi han aparegut els mateixos problemes. La pressió compradora és força intensa aquests darrers anys, amb l’increment de preus consegüent.
Empreses com Taylor Wimpey, Gestilar, Aedas Homes i Inmoglaciar són representants a l’illa de fons d’inversió internacionals —sobretot alemanys, nord-americans i britànics— que compren tants immobles com poden amb la idea de reformar-los i convertir-los en oferta de gran luxe adreçada a clientela estrangera. O també en habitatges destinats al lloguer turístic, igualment d’alt standing, tal com els anomenen les agències immobiliàries. Fins fa pocs anys, la demanda se centrava quasi exclusivament a la zona antiga de Palma. Ara l’àrea d’interès dels fons d’inversió s’ha estès a l’eixample. Per exemple, fa un any, un edifici emblemàtic —típica construcció del primer eixample, del primer terç del segle XX—, situat a la zona exterior de l’avinguda del Comte de Sallent, fou adquirit per un d’aquests fons d’inversió per 5,6 milions d’euros. Als baixos d’aquella vetusta edificació hi hagué durant molts anys la Casa Catalana de Mallorca, i en els pisos hi vivien famílies de la burgesia benestant de Palma. En aquests moments, el projecte resta en espera dels permisos pertinents per començar les obres i convertir l’edifici en una promoció de pisos de gran luxe per a estrangers.
Els inversors no cerquen en el primer eixample i prou. En realitat pertot els va bé comprar. Carrers populars com el d’Aragó o barriades modestes com Nou Llevant són també objecte del seu desig. Gairebé qualsevol propietat els interessa. I el fenomen no afecta solament Palma.
Al sud de Mallorca, entre Llucmajor i Campos, la zona més seca de l’illa, fins fa deu anys s’hi veien nombroses cases de pagès esbucades o en molt mal estat, abandonades. Aquests darrers anys, la fesomia de la zona ha canviat radicalment. Ja no n’hi ha cap, de casa abandonada. Ni en mal estat. Han estat adquirides per estrangers que les han convertides en residències amb piscina, o per passar-hi les vacances o per llogar-les per temporades a uns altres estrangers. El fenomen ateny bona part de l’illa. Fins al punt que el GOB ha alertat que “el terreny rústic mallorquí perilla” de resultes d’aquesta pressió compradora que hi canvia radicalment la fesomia.
Les piscines configuren una part essencial de la nova identitat. Se n’han construïdes milers i milers aquests deu anys darrers. Cada estranger que compra una casa se’n fa una. I els qui tenen intenció de llogar-la als turistes, també. Són un reclam imprescindible. “La diferència entre no tenir-ne i tenir-ne pot ser llogar-la per 100 euros el dia o per 500”, afirma Margarita, que es dedica a aquest negoci pel seu compte. El resultat ha estat una febre constructora de piscines arreu. Segons Macià Blázquez, geògraf i investigador de la Universitat de les Illes Balears que ha dirigit un estudi sobre aquest àmbit, el nombre de piscines particulars —és a dir, ni públiques ni d’hotels— era el 2015 d’unes 60.000, amb un ritme de creixement anual de 1.600 i amb el resultat d’uns 5.000 milions de litres d’aigua evaporada cada any, segons explicà al Diario de Mallorca.
Límits i preus
La portaveu del GOB, Margalida Rosselló, assegura que aquesta venda de propietats en massa trasbalsa l’equilibri dels usos tradicionals del territori i ataca el dret d’habitatge dels residents. Per l’un motiu i per l’altre creu s’hauria de limitar la compra del territori. “Un dia o un altre, i hauria de ser aviat, haurem d’estudiar la possibilitat de posar fre a l’adquisició del territori per part d’estrangers. Hi ha llocs on ja s’ha fet.” Es refereix a casos com els de les illes de sobirania britànica a la Mànega o, més recentment, el de l’arxipèlag de Nova Zelanda, on el govern aconseguí l’estiu passat que el Parlament aprovàs —si bé per una exigua majoria— la prohibició d’adquirir propietats si els compradors eren estrangers. El motiu és que la màxima protecció del territori i l’escassetat de terreny per construir, multiplicat per la gran demanda d’estrangers, feia pujar tant els preus dels habitatges que els residents no podien comprar res. Exactament igual com passa ara a les Illes Balears. “No quedarà cap més remei que proposar-ho seriosament”, insisteix Rosselló. És l’única mesura, creu, que podria ser efectiva davant el “boom de compres” de forans que “perjudica les expectatives d’accés a l’habitatge dels residents, perquè l’especulació eleva els preus fora mida”.
El problema social dels preus de la compravenda i del lloguer no és pas cap broma. A Eivissa, el portal Tucasa.com ofereix una prova fefaent de la hiperinflació de preus de lloguer: per un estudi de 40 m2 es fan pagar 900 euros el mes; per un pis de 70, 1.300; per un altre de 68 vora del Mercat Vell, 1.500; per un a Puig d’en Valls de 100 metres, 1.600... Un altre portal, Fotocasa.com, ofereix a Palma, fora del centre històric, un pis a la barriada popular de s’Escorxador de 80 metres quadrats per 975 euros al mes; un de 90 en una altra barriada, de modesta condició socioeconòmica, 875; al primer eixample, 75 metres per 1.100 euros... Són quantitats que no s’havien vist mai, a les Illes Balears. I s’han assolit amb molt poc temps, cosa que augmenta la intensitat de l’impacte social. Quant als preus de la compravenda, basta observar el requadre que s’adjunta: la mitjana del metre quadrat és d’uns 3.000 euros. De manera que un pis de 100 metres quadrats surt per uns 300.000. Això, de mitjana. Si anam als extrems, es poden trobar, és cert, habitatges petits en zones molt degradades de Palma per 70.000 o 80.000 euros, però és que fa quatre anys propietats iguals o molt semblants es venien per 25.000 o 30.000. Mentrestant, a l’altre extrem, un pis reformat a fons, gran, entre 100 i 200 metres, al centre històric, costa de 500.000 euros fins a 1,5 milions, depenent de les característiques. Si tenen quelcom especial, valor històric o disposen —els àtics— de piscina, el preu es multiplica. Per exemple, ara mateix, al barri cèntric del carrer Ample de la Mercè, que fins fa poc era una zona degradada, en una nova promoció s’ha venut un àtic amb piscina per 2,5 milions. I val a dir que ja no hi ha a la venda sinó els pisos petits, de 60 metres quadrats, per la mòdica quantitat de 360.000 euros. A Eivissa, a primera línia de costa, els preus van de 4.500 euros a 12.000 per metre quadrat; a la façana marítima de la zona antiga de Palma hi ha edificis de gran luxe amb un preu estimat de 15.000 euros el metre quadrat...
El lector pot pensar que són preus inferiors als que es fan pagar a Barcelona, posem per cas. Però cal tenir present que, a diferència del continent, cada illa és un territori tancat, molt petit, on no hi ha la possibilitat de llogar ni de comprar més barat lluny del lloc de feina. Per això els preus tan alts tenen un impacte social molt més gran que no a les zones continentals.
Segons l’Índex de Preus de l’Habitatge de l’Institut d’Estadística espanyol, a les Illes Balears hi ha hagut una pujada continuada de vint trimestres. En comparació amb el començament del 2014, el metre quadrat d’habitatge de venda s’ha encarit de mitjana un 31%, però en certes zones, com algunes de Palma i d’Eivissa, ha superat el 50%. No és pas millor la situació dels lloguers —vegeu requadre. No debades, a les Illes, el preu del metre quadrat per llogar és el tercer més car de tot l’Estat, rere de Madrid i Catalunya. Entre l’una cosa i l’altra, no pot estranyar que els residents tinguin fortes dificultats per a comprar un habitatge.
Un cas paradigmàtic del fenomen és el de la barriada de Santa Catalina, de Palma. Era una zona de pescadors i artesans que a final dels anys seixanta i setanta es feu famosa perquè s’hi establiren conegudes discoteques. A partir dels vuitanta, entrà en decadència socioeconòmica i degradació urbanística. Des de fa cinc anys, aproximadament, s’ha convertit en la zona que més interessa els inversionistes estrangers. El 50% de les vendes que s’hi han fet en aquest temps han estat de compradors italians, suecs, alemanys... “Ja no queda quasi res del que hi havia”, conta, nostàlgic, Tolo Russo, de setanta-cinc anys, nascut a la barriada. “Tot ha canviat tant”, al barri, que els comerços que va conèixer s’han convertit, llevat de poques excepcions, en bars i restaurants. Alhora, els edificis típics de la zona —planta baixa i un o dos pisos a sobre—, “que sempre havien estat de gent modesta, treballadora”, ara són objecte d’especulació per vendre’ls als estrangers a uns preus que “els cataliners, ni els mallorquins en general, no poden pagar, de cap manera”.
Això que passant a Santa Catalina ocorre també en més zones de Palma, com ara es Molinar, una altra barriada antigament de pescadors, on a primera línia es venen les cases per 1 o 2 milions d’euros. Al centre històric de la capital ja fa anys que un comprador resident “normal” no s’hi pot ni acostar. Pertot arreu d’Eivissa no és que comprar sigui quimèric per a un eivissenc treballador mitjà: és que en molt de casos ni tan sols pot llogar res i ha de compartir habitatge. Per tot això sovintegen les veus que reclamen a l’administració pública que trobi solucions. “Estam molt queixosos perquè no es compleix ni tan sols el que preveu la llei d’Habitatge. Ara com ara, l’habitatge a les illes Balears continua essent matèria d’especulació. El Govern ni tan sols ha impedit que els bancs que tenen molts pisos buits els hagin venuts als ‘fons voltors’, estem desolats per la manca de compromís de l’administració pública, i mentrestant els preus continuen pujant i els problemes per fer front als lloguers i a les hipoteques no cessen d’augmentar”, assegura Àngela Pons, representant de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca.
La Fundació Gabinet d’Estudis Socials (Gadeso) ha elaborat fa poc diversos informes sobre el problema social de l’habitatge a les Illes. El president de l’entitat, el sociòleg Antoni Tarabini, explica que “el problema de l’habitatge a les Balears és molt greu, sobretot en els nuclis urbans més grans, i l’administració pública no acaba d’entendre què significa per a la vida quotidiana dels ciutadans. És clar que cal fer molt més habitatge social, però és que ni així no s’acabaria el problema. Caldria que l’administració també intervingués de manera decidida en l’oferta d’habitatge per a la classe mitjana. Perquè el drama és tan intens que els fills d’aquesta classe no tenen esperança de poder adquirir un pis, ni tan sols un de petit, i s’han de llançar al mercat de lloguer, cosa que fa pujar encara més els preus, de manera que el lloguer també es va situant fora de l’abast de molta gent, i sobretot dels fills de famílies de baix poder adquisitiu”. Per al sociòleg, les raons del fenomen són clares. “Per una banda, tenim uns territoris petits i finits, les diverses illes, on la població creix sense parar (entre el 1999 i el 2018, d’un 43%), i a més tenim poc sòl disponible per a construir. Si relaciones tots tres factors, el resultat és que els preus es disparen. Hi has d’afegir encara la demanda —que creix d’any en any— d’estrangers que volen comprar un habitatge per residir-hi, per invertir, per especular o pel que sigui, amb la conseqüència que els preus augmenten exponencialment. I també hi influeixen més factors, com ara la protecció del territori —que és imprescindible, però que ajuda a encarir els preus—, la cultura de l’habitatge en propietat i, és clar, el lloguer d’habitatges per a turistes. El resultat de tot plegat és el desastre que tenim actualment i que l’administració no pareix que es prengui seriosament.”
Des del Govern, el conseller de Territori, Energia i Mobilitat, Marc Pons, responsable de la política d’habitatge, confessa que entén “les crítiques i els laments de tanta gent”, però assegura: “Fem tant com podem: a partir de l’aprovació l’any passat de la llei d’habitatge impulsem com mai la promoció social, hem iniciat el procés per posar al mercat els pisos buits en mans de grans tenidors —ja n’hi ha 859—, fem habitatge públic... Ja sé que molta gent pot considerar que és insuficient, però quan nosaltres arribàrem no ens trobàrem res, a les illes Balears no s’ha fet una vertadera política d’habitatge fins ara.” El conseller insisteix que cal incidir en el mercat a través d’aquestes mesures, “que són efectives perquè els preus ja no pugen tant com abans”. Ara, també vol deixar clara una cosa: “Hem de ser tots conscients de la gran atracció que generen les illes Balears entre els estrangers” i això —diu— no es pot controlar “de cap manera”.