—Fins ara el govern havia pres mesures, com ara l'aprovació de la primera llei de l'Habitatge; concessió d'avals per a la compra de primer habitatge i bons de lloguer de 250 euros mensuals a més de 66.000 joves; ajudes per a la rehabilitació per valor de 3.000 milions d'euros; l'eliminació de la 'golden visa'... Tanmateix, Espanya continua tenint un greu problema d'accessibilitat a l'habitatge. Per què les mesures posades en marxa fins ara pel govern espanyol han tingut un efecte limitat?
—Hi ha dues raons principals. La primera és que en polítiques d'habitatge és molt difícil prendre mesures i que aquestes tinguin efectes visibles en el curt termini.
La segona raó és que l'habitatge és una competència que està traslladada a les comunitats autònomes. La Llei de l'habitatge és una llei marc que delimita què és el que les comunitats autònomes poden fer. Així doncs, hi ha comunitats autònomes que han optat per no aplicar la llei. Només Catalunya ha aplicat mesures d'aquest tipus.
—Els detractors dels topalls als lloguers defensen que introduir aquests límits el que provoca és que molts llogaters traguen del mercat els seus habitatges, amb la qual cosa s'acaba reduint l'oferta i, per tant, l'accessibilitat. És això cert?
—Jo vaig participar en un estudi on avaluàvem l'efecte que ha tingut a Catalunya l'aplicació d'un topall i no vam detectar aquesta conseqüència en el període avaluat, que és de 2020 a 2022. El que hem detectat, per contra, és que els preus del lloguer van baixar d'un 5% i no hi havia cap efecte en el nombre de contractes signats.
És veritat, no obstant això, que aquest efecte de detracció de l'oferta s'ha produït en altres contextos. La impressió és que hi ha propietaris que han trobat la manera d'evitar el topall, a través del contracte de lloguer de temporada. Per tant, el quid de la qüestió és dissenyar el topall bé, de forma que s'eviti que això passi. Com es pot fer? Una opció és incloure els contractes de temporada en els topalls de renda o mitjançant la fiscalitat. Hi ha mecanismes a l'abast.
—Es peguen un tret al peu les autonomies que es neguen a aplicar els topalls als preus del lloguer?
—No puc respondre amb un sí o un no, però el que és evident és que no estan resolent el problema d'accessibilitat a l'habitatge. És veritat que
"Quan les ajudes al lloguer estan concentrades en grups particularment vulnerables, no afecten al preu"
els topalls no són ni la solució màgica ni la solució definitiva. Comporta problemes i riscos, però és una política efectiva, immediata i barata. No hi ha cap altra mesures tan efectiva, ni tan barata ni tan immediata. Per tant, costa d'entendre que hi hagi administracions que descartin, d'entrada, aquest tipus de mesures. Potser el que hem de fer és fer un disseny que eviti açò.
Potser una manera d'incentivar-ho seria donar més beneficis fiscals als propietaris que compleixin el topall. No obligues, però incentives a través d'una política fiscal.
—Una de les mesures que s'han posat en marxa han sigut les ajudes al lloguer. És una bona mesura?
—En línies generals, els estudis que s'han fet sobre aquest tipus de mesura el que ens diuen és que les ajudes tendeixen a provocar un augment del preu del lloguer. Això, fins ara, era el que ens indicaven els dos estudis més amplis fets en aquesta matèria. Ara bé, també és cert que hi ha estudis més recents que indiquen uns resultats més equilibrats. En línies generals, sembla que tot depèn de l'abast de la mesura. Si la mesura és molt universal, i, per tant, hi té accés una gran part dels llogaters, és més fàcil que es traslladi a un increment de preus del lloguer. En canvi, si les ajudes estan concentrades en grups particularment vulnerables, no afecten al preu del lloguer.
—Pedro Sánchez va anunciar a principis de setmana un paquet de 12 mesures per fer front al problema de l'accessibilitat de l'habitatge. Van en la bona direcció?
Crec que sí, perquè toca prou tots els aspectes i es contemplen per igual mesures de curt com de llarg termini. D'una banda, és molt interessant i va en la bona direcció la creació d'una empresa pública i la declaració de sòl on es vol construir habitatge social. S'ha de tenir en compte, en tot cas, que són mesures a llarg termini.
D'una altra banda, hi ha mesures a curt termini, com ara la bonificació en l'IRPF que posin els preus per sota dels topalls.
I tot i que no se n'ha parlat molt, trobo molt interessant la garantia estatal en cas d'impagaments per a joves menors de trenta-cinc anys. És a dir, l'Estat es fa garant en cas d'impagament. Això permet incorporar a un sector que altrament es quedaria fora del mercat de lloguer. És una mesura que pot agradar a totes bandes, tant al llogador com al llogater.
—Una altra mesura és el manteniment a perpetuïtat de la condició d'habitatge públic. És una mesura que els experts fa molt de temps que reclamàveu...
"No té cap sentit construir habitatge social i que aquest deixi de ser-ho uns anys després".
—Fa molt de temps que hauria de ser així. A la Llei d'habitatge ja hi era, però es va recórrer al Tribunal Constitucional. No té cap sentit construir habitatge social i que aquest deixi de ser-ho uns anys després. Una de les raons que explica que Espanya estigui tan arrere en aquest camp és aquesta. No pot ser que trenta anys després de la seva construcció, deixin de ser habitatges socials. Si no fos així, tindríem un parc immobiliari molt més gran que no el que tenim ara. Això passa únicament a Espanya.
—També es limita la compra d'habitatges a propietaris no residents, com ja passa a Dinamarca o Canadà.
—És una mesura que va en la bona direcció. Hi ha diverses mesures que, en aquest sentit, es poden prendre. Hi ha llocs on simplement s'ha prohibit. En altres, s'han incrementat els impostos de transmissió i, en alguns, fer això en funció de quants anys ha durat la propietat. Per exemple, si u vol vendre un pis que s'ha comprat fa quatre anys, pagarà molts més impostos que no algú que fa 15 que hi és propietari. L'objectiu és evitar els comportaments especulatius. Sobretot això ho han fet països asiàtics, com Singapur, la Xina, però també el Canadà. En general, el resultat ha sigut la reducció del preu de compra.
—Ja que parlem de l'efecte que té l'atractiu del nostre territori per als estrangers. En moltes ocasions es culpa als pisos turístics de l'increment del preu de l'habitatge, tant de la compra com del lloguer. La patronal nega la causalitat. Hi ha o no hi ha relació?
—Jo mateixa he participat en un estudi sobre el cas de Barcelona i l'efecte que va tindre l'arribada d'Airbnb. I el que les dades ens van demostrar és que hi hagué un augment del preu del lloguer. Per tant, l'arribada d'Airbnb va tindre conseqüències. Significa això que els pisos turístics són els únics responsables de l'augment dels preus del lloguer? No, però és un factor que contribueix a l'encariment.
En conseqüència, aquesta és una qüestió que es pot abordar de formes diverses. Per exemple, es pot establir un IBI que sigui diferent segons l'ús. És a dir, un IBI residencial i un IBI no residencial, en funció del padró.