Quan el setembre de 2013 el Govern de Mariano Rajoy va aprovar una llei que permetia als estrangers adquirir el permís de residència a canvi d’una inversió de 500.000 euros, moltes immobiliàries van fregar-se les mans. Pensaven que la golden visa —com es coneix popularment—, inserida en la llei d’emprenedoria, provocaria una allau de demanda d’habitatges d’alta gamma, que mouria un mercat aleshores apàtic. Han passat gairebé cinc anys de l’aprovació i, si bé és cert que aquesta llei ha funcionat com a esquer per a alguns inversors, l’efecte ha estat limitat. L’allau s’ha quedat en degoteig, per bé que han estat els territoris de la costa mediterrània els qui, fins ara, més se n’han beneficiat.
En el període que va des de setembre de 2013 fins a desembre de 2017, les persones extracomunitàries que s’han beneficiat de la golden visa han invertit a Catalunya, País Valencià i Balears 1.994 milions d’euros, cosa que representa el 63,5% del total invertit a l’Estat espanyol. Barcelona és, amb molta diferència (vegeu requadre), l’indret més atraient. Els 1.384 milions invertits en immobles representen el 44,1% del total espanyol i queden molt lluny dels 490 milions de Madrid. “Barcelona és un mercat molt atractiu per a ells per ser una ciutat molt europea, pel clima, la proximitat al mar i les connexions aèries”, expliquen des d’Estudio Jurídico GMG, un despatx que dóna serveis a aquest tipus de clients. Barcelona ciutat i les urbanitzacions de la seua corona són la destinació predilecta. “Els qui venen en família tenen interès a trobar zones on els seus fills puguen escolaritzar-se en centres internacionals”, detallen.
En el conjunt d’Espanya (el Ministeri d’Economia no disposa de dades territorialitzades) els xinesos i els russos són els estrangers que més han recorregut a aquesta fórmula. En aquests cinc anys els primers han desembutxacat 761 milions d’euros, per 703 milions dels segons. Entre tots dos acaparen el 62% de les operacions d’aquesta mena. La tercera nacionalitat és la ucraïnesa, amb 89 milions. Siga com siga, les dades del ministeri posen en evidència que, per bé que la visa or es pot aconseguir fent qualsevol tipus d’inversió, l’opció preferida pels extracomunitaris és la compra d’un habitatge: el 77% de les inversions corresponen a aquesta finalitat.
Alacant, amb 232 milions d’euros d’inversió en immobles des de setembre de 2013, és la quarta província del rànquing. No s’ha de perdre de vista que la part més meridional del país atresora una llarga experiència en aquest àmbit. Segons dades de l’INE, a finals de 2017 vivien a les comarques d’Alacant 342.000 estrangers comunitaris. Britànics, però també alemanys i holandesos, en formen el gruix, per bé que en els darrers anys el mercat rus ha esdevingut com més va més dinàmic. Per a ells, l’aprovació de la golden visa ha esdevingut un estímul. Les agències i els despatxos que es dediquen a canalitzar aquesta demanda han proliferat en els últims anys per tota la costa del Mediterrani.
Aquest no és un client qualsevol
“Es tracta de clients molt exigents que demanen un seguiment i un assessorament molt personalitzat”, explica David Devesa, del despatx d’advocats Devesa y Calvo. Fa un any aquest bufet alacantí va incorporar a la seua oferta l’atenció a aquest tipus de clients dins de la seua àrea internacional. Prengueren aquesta decisió en percebre que hi havia una demanda creixent en aquest camp. S’encarreguen de donar-los una assistència global: facilitar-los els tràmits, fer front a la burocràcia, orientar-los en les qüestions urbanístiques i assessorar-los a l’hora d’acreditar —tal com marca la llei— que els diners tenen procedència lícita. Els bancs, a través del Servei Especial de Blanqueig de Capitals, són els encarregats de certificar-ne la licitud.
El perfil majoritari de client, explica Devesa, és el d’un home d’entre 45 i 60 anys. Es tracta d’“empresaris que han consolidat el seu negoci en el seu país i busquen unes condicions de vida millors”. Busquen productes de primera gamma —que en el argot es coneix com prime—, en primera línia de platja i ben comunicat. En ocasions, relaten des d’aquest bufet, aquests compradors aprofiten l’obtenció de la residència per iniciar ací altres negocis i realitzar altres inversions. L’immobiliari, explica, sol ser el mercat que més els atrau, si bé també inverteixen en altres camps com ara l’alimentació o l’hostaleria. A Devesa y Calvo atenen cada mes una mitjana de quatre peticions. “Considerem que és un mercat amb recorregut. La golden visa premia la gent que aposta per dur ací les seues inversions. Considerem que es tracta d’una ferramenta molt potent”, asseguren. A data de 31 de desembre de 2017, 232 extracomunitaris s’havien comprat un habitatge de preu superior als 500.000 euros a les comarques d’Alacant.
Colònies
Fins a quin punt aquesta demanda d’habitatges està impactant en el mercat? “Detectem que hi ha escassetat d’immobles per atendre aquest tipus de demanda —explica David Devesa—. Tan bon punt ix obra nova, es ven”. Amb tot, però, el de l’alt standing és un segment molt concret i limitat del mercat, segons la majoria de les fonts consultades per a aquest reportatge. “La incidència en la venda d’habitatges ha estat mínima”, assegura Pep Mir, president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de les Illes. “Les operacions per sobre dels 500.000 euros són l’excepció”, rebla Marifé Esteso, la seua homòloga a Alacant.
No s’ha de perdre de vista la potència dels estrangers en el mercat immobiliari de l’eix mediterrani. El 42,4% de les compres d’habitatge a Alacant durant 2017 foren tancades per forans, segons les estadístiques del Col·legi de Registradors de la Propietat (això inclou comunitaris i extracomunitaris). A Balears i Girona una de cada tres operacions la protagonitzaren estrangers. La baixada de preus arran de la crisi ha provocat un interès més gran. “Portem quatre o cinc anys de normalització del mercat”, explica Joan Company, president del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Girona. A la Costa Brava els francesos són els principals compradors. “A França pateixen una pressió fiscal molt forta que ací no tenen”, explica. En el conjunt de Catalunya els francesos representen el 22,6% de les compres de forans.
També a Menorca els francesos han estat especialment actius, segons explica Pep Mir. “Fins ara el comprador majoritari era anglès. Ha ocorregut, però, que molts francesos que tenien propietats a l’Alger han venut allà i s’han traslladat a Menorca”, explica. Amb tot, en el conjunt de les Balears, alemanys, britànics i nòrdics són les principals colònies. “En el període entre 2007 i 2014 els preus van baixar un 30%. És ara que les coses tornen a un cert equilibri”, assegura el president del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de les Illes.
En safata de plata
La golden visa no és exclusiva de l’Estat espanyol. Abans que a Espanya, països com Regne Unit, Països Baixos, Àustria, Malta, Portugal i Grècia disposaven de ferramentes que permeten donar la residència automàtica als inversors. L’anomenada Llei d’Emprenedors, de 27 de setembre de 2013, obrí les portes a obtenir un permís de residència —la qual cosa, no cal oblidar-ho, dona opció a moure’s lliurement per tot l’espai Schengen— a les persones estrangeres que fan una inversió de 500.000 euros o superior. En principi, només la persona física que feia la inversió rebia la visa d’or. Aquesta limitació llevava atractiu, a la vista de les xifres: en el primer any i mig de vigor de la norma, es captaren 700 milions d’euros, una xifra molt per sota d’allò esperat. Per aquesta raó el 2015 el Govern de Mariano Rajoy va decidir suavitzar-ne els requisits: des d’aquest any, també els parents directes, això és cònjuges, fills i pares, en cas que es demostre un cert grau de dependència, adquireixen el permís de residència. A més, els terminis de renovació s’ampliaven dels dos als cinc anys. És més, des de 2015, els tràmits administratius no requereixen la presència física de l’interessat: un representant legal pot realitzar tots els tràmits.