Els preus de compravenda d’immobles a Balears són els més alts de tot l’Estat: en els últims mesos han oscil·lat entre 2.878 i 3.350 euros el metre quadrat, segons el Consell General del Notariat. Portals immobiliaris com idealista.com els augmenten una mica més, fins a 3.567. Respecte al lloguer, el metre quadrat es mou al voltant dels 12 euros, el segon més car de tot l’estat, segons el web citat.
Amb aquests preus no pot estranyar que l’accés a l’habitatge s’hagi convertit en un dels problemes més greus a les Illes. Amb la contracció econòmica que s’espera per a aquest hivern a Europa i amb l’increment de les hipoteques —el 653% entre octubre de l’any passat i enguany— el Banc Central Europeu augurava el mes passat que els preus dels immobles poden baixar a tota la Unió aproximadament un 9% de mitjana. Però tots els agents que intervenen en el mercat baleàric així com diferents experts asseguren que a les Illes no baixaran.
El motiu és que no hi ha prou oferta per a tan intensa demanda. En els últims anys s’han estat construint entre 2.000 i 2.500 habitatges anuals, però l’Associació de Promotors calcula que se’n necessitarien —una xifra en general acceptada— al voltant de les 7.000 per poder fer front a l’actual demanda. A hores d’ara hi ha un dèficit acumulat de com a mínim 30.000 pisos. I cada any que passa es fa més gros.
El problema és bo d’explicar. Les Illes són territoris petits, amb bona part protegits, amb limitacions d’altura —per tot arreu—, sotmesos a una enorme pressió demogràfica —la població no para d’augmentar degut a la immigració— i turística residencial. El resultat és una altíssima demanda d’habitatges, tant de compravenda com de lloguer, mentre que l’oferta és insuficient. Per tant, els preus creixen. I creixen. I segueixen creixent.
Basta fer una ullada a l’evolució que s’adjunta, del portal idealista.com, per adonar-se tot d’una de la progressió que estan experimentant. El problema ve de lluny. Fa vint anys ja es parlava de la mateixa qüestió. D’aleshores ençà han passat governs de dreta, de centreesquerra, d’esquerra... i el problema ni s’ha solucionat ni ha entrat en fase de possible solució a mitjà termini. Els joves no es poden independitzar —només el 18% dels menors de 30 anys s’ho pot permetre—, molta gent —sigui jove o no— no té més remei que compartir pis. Cada vegada hi ha més famílies que han de viure en locals comercials readaptats, sovint sense les condicions legals per fer-ho...
I, com s’ha dit, tot indica que al contrari del que passarà en el continent, els alts preus no minvaran els pròxims anys.
Objecte d’inversió
Així les coses, la propietat immobiliària a l’arxipèlag s’ha convertit en un preuat objecte per invertir. Hi ha fons d’inversió estrangers que pentinen les ofertes cada dia buscant oportunitats de negoci. I particulars que fan el mateix, cosa que fa pujar encara més els preus.
Ara fa un any aquest setmanari, en ocasió d’un reportatge sobre el gran augment de població que es registra a Balears, ja informava sobre el fenomen de l’increment dels preus immobiliaris i s’aportaven prou exemples concrets de pisos i cases que sortien al mercat amb xifres astronòmiques. En aquest any transcorregut la inflació dels preus abasta tot el territori. No per tot són iguals, per descomptat, però sí que per tot estan pujant. Molt.
Un dels casos més extrems es troba a Palma. Son Gotleu és la barriada més depauperada de la capital —habitatges socials antics, construïts durant la dècada de 1960, qualitat baixa dels materials, problemes de convivència cultural, pobresa, delinqüència, drogues...—, on els preus eren molt barats fins fa un grapat d’anys. Darrerament, s’ha sabut que hi ha fons d’inversions que hi compren tot el que poden, arreglen mínimament els pisos i els treuen a la venda a uns preus prou superiors. El marge de benefici amb cada unitat és relativament baix, però per l’acumulació fa que el conjunt del benefici sigui prou interessant per invertir-hi. El resultat ha estat una immediata pujada de preus a tot el barri. Dos exemples tipus trobats la setmana passada a internet: un quart pis sense ascensor, de 98 m2, exterior, es ven ara per 140.000 euros, o sigui a 1.428 el metre quadrat; un altre de 84 m2, tot interior, tercer sense ascensor: 119.000, és a dir a 1.416 el metre quadrat... Els mallorquins que coneixen la zona se’n fan creus. Fa cinc anys s’hi trobaven pisos de les mateixes característiques a uns 500 el metre quadrat, el 2018 ja estava entre 800 i 900, el 2019 la mitjana se situava entre 1.000 i 1.100 i a partir d’aquí han anat ascendint fins a arribar al voltant dels 1.500 d’ara. I pujant.
És clar que les Balears no tenen l’exclusiva de preus desbaratament alts. Passa per l’estil a altres indrets dels Països Catalans. La qüestió diferencial a l’arxipèlag, però, és que, al contrari del que passa al continent, no hi ha línies de fuga. O sigui: si els preus són molts alts al centre de Barcelona i València, te’n vas a 50 km en alguna direcció i seran més baixos. O més lluny si cal. És una qüestió de transport, sigui públic o privat. Les Illes, però, són territoris finits, molt petits, on el fenomen dels preus a l’alça s’està generalitzant per tot. I sense línies de fuga. Això és la novetat. Sempre quedaven zones a estalvi de la pressió compradora. Ara ja no. Per exemple, a Llucmajor (Mallorca), un poble refugi típic per a la gent que no pot comprar a Palma, situat a 23 km de la capital, el metre quadrat ha passat —segons idealista.com— dels 1.830 euros de 2014 als actuals 3.040, només entre 400 i 500 per sota de Palma; un 66% d’increment en vuit anys.
La situació no és endèmica de Palma ni de Mallorca. Passa a totes les illes. A Eivissa és on els preus són més escandalosos: 5.346 euros el metre quadrat de mitjana, el passat octubre —amb dades del portal immobiliari citat—, quan el 2014 eren 2.780. A Menorca no són tan alts, però déu-n’hi-do amb la progressió: a Ciutadella, per exemple, estan —segons el portal indomio.es— en 2.780, quan fa quatre anys es quedaven en 1.944; a Maó han passat de 1.844 el 2018 a 2.162 ara.
Davant d’aquests preus no estranya que el conseller de Mobilitat i Habitatge, Josep Marí, confessàs el mes de setembre passat que la llista d’espera de peticionaris per accedir a un habitatge de protecció oficial (HPO) —l’oferta tipus és d’un pis d’uns 100 m2 per aproximadament 120.000 euros— ja superava amb escreix els 7.000 efectius. Això, en una comunitat on els successius governs únicament han construït 1.500 d’aquests pisos en els últims 20 anys, segons informava l’octubre Última Hora.
El problema social del preu de la compravenda es replica en el mercat del lloguer. La mitjana del metre quadrat a finals de 2021 fou —segons el portal immobiliari idealista.com— de 12,6 euros. El segon més car de tot l’Estat, només superat, per molt poc, pel cas de Madrid. La mitjana estatal és de 9,98. L’evolució —vegeu el quadre adjunt— que ha experimentat aquest índex mostra que abans de 2015 els preus estaven més o manco estabilitzats entre els 7,5 i 9 euros/m2, però a partir d’aquest any i fins avui la pujada global ha estat superior al 50%: dels 8 euros/m2 d’aleshores als actuals més de 12. Per tot passa el mateix i, novament, Eivissa se n'enduu totes les marques a l’alça: oscil·la molt entre l’estiu i l’hivern; ara està, respectivament, en 26,4 m2 i 16,3 m2, quan deu anys abans eren 17 i 10,8. A Menorca és on encara està més barat, però la progressió l’acosta a la mitjana balear: en els últims cinc anys el lloguer a Ciutadella ha evolucionat de 6 a 10,9 euros; a Maó de 6 a 9. El resultat el posava en titular el Diario de Mallorca el mes passat: “Els pisos de menys de mil euros troben inquilí en menys de 24 hores”. Això, si és que es publica l’oferta, perquè “hi ha tanta demanda que sovint no arriben ni a publicar-se, perquè els ofereixen a persones que (les immobiliàries) tenen (registrades) en la llista ‘de bon perfil’”.
La progressió ha fet que el percentatge d’ingressos que es destinen a pagar el lloguer hagi passat en l’últim any del 24% a més del 31%. Una porció que, ben vera és, encara està per sota del que s’ha de destinar a Catalunya (amb un aberrant 58%), Madrid (42%), València (34,8%)... però és molt més del que era fa escassos anys. I s’ha de recordar que la recomanació per no tenir problemes econòmics és que no es passi del 30%.
Davant del problema social de l’habitatge el Govern fa el que pot, que no és molt. L’IBAVI —Institut Balear de l’Habitatge, encara que en la sigla oficial és de la vivenda— no dona l’abast. Literalment. Construeix i compra habitatges construïts per convertir-los en oferta social i HPO. Però no basta. La directora, Cristina Ballester, ha dit en diverses ocasions recents que té com a previsió acabar l’actual mandat, el del quadrienni 2019-2023, amb uns 1.200 HPO més dels 1.756 que existien el 2015, quan es forma l’executiu d’esquerres. El Govern recorda de forma recurrent que mai s’havia construït tanta oferta d’aquesta mena de pisos. Però les necessitats d’ara són de tal magnitud que els progressos que el Govern diu que fa gairebé no es noten en el mercat immobiliari.
Població, habitatge i preus.
El mes de setembre passat, l’Associació Balear Immobiliària Nacional i Internacional (ABINI) celebrava una jornada a Palma sobre el problema dels preus dels habitatges. Els experts presents —arquitectes, constructors, aparelladors, promotors...— coincidiren a afirmar que els nivells actuals no són responsabilitat única de les adquisicions per part d’estrangers —un terç del total, en aquests moments—, sinó sobretot de la pressió de la demanda dels residents, que va a l’alça degut a l’increment de població. I tenint en compte que les projeccions demogràfiques —INE, Centre Econòmic i Social...— preveuen un increment d’unes 300.000 persones —almenys el 80% fruit de la immigració— durant els pròxims quinze anys, deien que ben segur es mantindrà una demana creixent d’habitatges que farà que “els preus seguiran pujant”.
Es podria pensar, per ventura, que aquests agents tenen interès directe en el mercat immobiliari. Però és que dos experts que no hi participen, consultats per aquest setmanari, també opinen igual. És el cas de l’especialista de referència en demografia illenca, el catedràtic emèrit de Geografia Humana de la Universitat de les Illes Balears, Pere Salvà, que coincideix fil per randa: “La projecció de 300.000 habitants més en quinze anys no me pareix cap desbarat. I qualsevol pla d’habitatge per al futur ho hauria de tenir en compte. Si ara tenim un dèficit d’habitatges d’unes 2.500 a 3.000 unitats a l’any, quants en necessitarem la pròxima dècada i mitja? Els arquitectes solen calcular quasi tres persones per llar. Per tant, per als 240.000 immigrats que arribaran en els tres quinquennis pròxims necessitarem uns 80.000 habitatges nous, això suposant que la resta de nous habitants, els nascuts aquí, uns 60.000, tenguin possibilitat d’accedir a un habitatge ja existent, cosa que està per veure. De veres podrem construir a raó de 5.300 pisos a l’any durant els pròxims quinze quan no som capaços de construir-ne ara mateix ni la meitat d’aquesta quantitat per encabir la gent que ja som? Si amb l’actual pressió de la demanda els preus no fan més que pujar, si hi afegim l’increment demogràfic previst, no pujaran més?”.
Incideix en la mateixa anàlisi l’economista Pau Monserrat, el qual assegura que “per ara els preus no baixaran”. La rotunda afirmació es basa, explica, en el fet que “entre les condicions pròpies de Balears (poc terreny per construir, poca edificació, poca oferta i molta demanda) i les generals (augments de preus dels materials, entre d’altres) és impossible que puguin baixar. No et diré que de forma puntual no pugui haver-hi una interrupció del creixement, fins i tot una disminució del valor de les taxacions, però l’evolució del preu real seguirà a l’alça”. A més, “tenint en compte les previsions demogràfiques, no hi ha moltes raons per a l’optimisme: més gent, més demanda i oferta insuficient és igual, sempre, a preus pujant. Si no es posen mesures immediates per augmentar molt l’oferta, anam cap a una situació molt i molt complicada, molt més del que ja ho és ara”.
Futur
Davant l’evidència que tot el que fan les administracions públiques, en especial la màxima responsable en aquest àmbit com és el Govern a través de l’IBAVI, no basta per solucionar el greu problema social de l’habitatge, els polítics que ara governen cerquen desesperadament el que pensen que podrien ser solucions. Dues, sobretot, s’han posat a debat: les limitacions de, per una banda, els preus de lloguer i, per l’altra, de l’adquisició d’habitatges per part de “no residents”.
Pel que fa al lloguer, el conseller de Mobilitat i Habitatge, Josep Marí, demanava fa dues setmanes al Govern central que intenti tirar endavant el més aviat possible la muda legal que permetria als governs autonòmics imposar preus màxims a determinades zones. La petició del conseller s’explica pel fet que la normativa estatal segueix, de moment, bloquejada. El Govern creu que seria una bona eina per incidir sobre el mercat de lloguer.
I, per una altra banda, tant Més per Menorca com Més per Mallorca impulsen el debat de la possible limitació de l’adquisició d’habitatges a Balears per als “no residents”, de tal manera que només en poguessin comprar els que portessin uns determinats anys de residència —s’ha parlat de cinc— i d’aquesta manera pensen que es podria fer que baixés el preu. La setmana passada, la presidenta Francina Armengol deia que l’executiu “ho està estudiant”.
Els experts consultats arrufen el nas quan se’ls parla de les dues mesures. No veuen que siguin realistes. L’economista Pau Monserrat assegura que la intenció de posar preus màxims al lloguer és absurda, igual que gairebé totes les idees polítiques que corren sobre com evitar que pugin els de compravenda: “Si algú es creu que amb una mesura com aquesta els preus deixarien de pujar, és que no entén res. Per molta ideologia que hi posin, els preus no van en funció del caprici de ningú. El que tenim a Balears és un mercat immobiliari molt competitiu i marcat per una oferta escassa i una alta demanda, amb el resultat de preus creixents. Si s’intentàs limitar-los, el que passaria seria, tot d'una, que disminuiria l’oferta, amb el resultat exactament contrari al que es pretenia. I també podria passar que la qualitat de l’oferta minvàs de forma dràstica, és a dir, que els habitatges que es construïssin fossin de pitjor qualitat. I un tercer aspecte gens menyspreable: una limitació suposaria de forma immediata una vertadera explosió del mercat negre, amb els compradors i venedors pactant extraoficialment els plusos per sobre del preu oficial”.
Els constructors i promotors insisteixen des de fa anys que mentre les administracions no entenguin que han de permetre augmentar les altures dels edificis —allà on ja n’hi ha prou alts, fets abans de les limitacions d’altura—, treure sòl al mercat per construir, ser molts més diligents —els ajuntaments— a l’hora de donar llicències —el de Palma triga un any i mig o més— i augmentar els preus taxats per metre quadrat de les HPO, no hi haurà res a fer. De moment, el Govern només ha demostrat sensibilitat davant d’aquesta última petició. En efecte, el passat mes de juny anuncià que estava negociant amb els promotors augmentar prou —no va dir fins a quin nivell— el preu màxim actual que és de 1.940 euros el metre quadrat, molt per sota del mercat lliure, en el qual, com ja s’ha dit, està per sobre dels 3.500. La persistència dels baixos preus taxats del metre quadrat ha fet que els promotors hagin literalment fugit del mercat de les HPO, perquè, senzillament, no els surten els comptes.
A parer de l’economista Monserrat, els polítics que governen pretenen solucionar el problema social de l’habitatge a base d’ideologia i això no funciona a la pràctica. “En el rerefons, del que es tracta és de simplificar fins a l’absurd: hi ha perversos rics que tenen molts habitatges i gent que no pot accedir-hi a un amb condicions; aleshores ells tenen la solució màgica, que és tan senzilla com decretar que els preus tenen un màxim, i problema resolt. I hi ha gent que s’ho creu. No els importa que tot això no sigui real”. Està convençut que la solució passa, a més de treure sòl per construir i augmentar alçades en certes zones ja densament construïdes, “per una enorme inversió pública en habitatges oficials per a la gent que té menys recursos i per a altres grups específics —joves, per exemple—, perquè això és el gran problema social d’aquest moment”. I, també, per disminuir més l’espai mínim per fer pisos, destinats a lloguer sobretot. Així com per permetre legalment “registres voluntaris positius de solvència, és a dir, un fitxer on s’apuntin els llogaters que paguen degudament, que tracten bé l’immoble... i els propietaris així sabrien a què s’haurien d’atendre. Però els que governen no volen fer-ho, perquè diuen que no és just perquè els que no tenen prou solvència serien assenyalats. O sigui, es tracta d’afavorir als mal pagadors, no premiar al que compleix correctament i, de passada, perjudicar els propietaris”.
Respecte a les limitacions de l’adquisició d’immobles per part de “no residents”, les patronals de constructors i promotors, així com la gran patronal CAEB (Confederació d’Associacions Empresarials de Balears), s’hi han manifestat en contra i han assegurat que és una mesura “impossible” perquè la Unió Europea no ho permetria. El mateix pensen els dos experts consultats. Per a Pere Salvà es tracta d’una mesura sobre la qual, “per dir-ho suaument, en soc molt escèptic, sobretot perquè, com tothom sap, la Unió no ho permet. Mem: el problema l’hem creat nosaltres, no els "no resident"’, som nosaltres els que hem de planificar correctament i no seguir fent retxes dins la mar. Et soc sincer: no veig el futur amb massa optimisme. Els polítics no encerten ni tan sols a l’hora de centrar un objectiu assequible i es perden per les bardisses assegurant que cerquen solucions que en realitat són impossibles. Així no anam de cap manera i la situació ja és de màxim risc”. Monserrat és igualment contundent: “Primer caldria fer un canvi jurídic a Espanya (de la Constitució) i després a la Unió. Sincerament, improbable és poc: és absurd”.
Al respecte, l'11 de novembre passat, el líder de Més per Menorca, Miquel Àngel Maria, el partit que el març passat encetà aquest debat, reconeixia que es tracta d’un objectiu a hores d’ara merament teòric, perquè portar-lo a la pràctica seria “especialment difícil, vista l’actitud” del Govern espanyol i del fet que s’hauria “d’aconseguir un canvi en el dret primari europeu per permetre” posteriorment “la restricció a l’adquisició d’habitatges per part de no residents” a les Illes.
El problema social de l’habitatge a les Illes no pareix, doncs, que sigui fàcil ni ràpid de solucionar.