El retorn del ciment?

Eren els primers anys d’aquest segle quan l’economia vivia una prosperitat aparentment eterna. La situació era d’eufòria. La població estava contagiada i l’atur no era un problema. Sectors com els de la immobiliària i la construcció empentaven cap a aquesta situació. La seua expansió, especialment a les zones costaneres, semblava imparable. Una part important de la població passava a dedicar-se a aquests sectors. Des de la política no s’arribava a advertir seriosament de les conseqüències d’aquesta bombolla que acabaria per esclatar en les mans de molts que van passar d’un estat de glòria efímer a una ruïna considerable. Ara, quan l’economia sembla recuperar-se, la immobiliària també ho fa. Amb molts matisos. Perquè als Països Catalans, aquesta crisi s’ha viscut de distintes maneres. I la recuperació, per tant, també és distinta.

Sobretot, la diferència està en el context. La bombolla generada a començaments d’aquest segle trobava una sèrie de facilitats que ara no existeixen. Per exemple, els interessos bancaris, en aquells moments sota mínims, animaven tothom a fer-se propietaris d’immobles sense tindre en compte les garanties econòmiques dels compradors. Ara, els preus dels immobles tornen a pujar i els interessos es relaxen. Però resten massa lluny d’aquells nivells d’ímpetu.

La recuperació del sector és un indici més de la recuperació econòmica. Així ho considera Josep Oliver, catedràtic d’Economia a la Universitat Autònoma de Barcelona. Explica que el mercat immobiliari es veu beneficiat de “les reformes que s’han impulsat des del Banc Central Europeu, que està donant interessos econòmicament mai vistos. Això té conseqüències sobre la nostra economia, perquè allibera molts recursos que es tindrien que dedicar a pagar interessos”. Segons aquest argument, les famílies, les empreses i l’administració pública, que tenen a sobre un deute enorme, “poden canviar la direcció dels diners adreçats a pagar el deute i inserir-los en el circuit econòmic”. El creixement de l’ocupació, la baixada d’interessos i d’impostos, els augments de renda i uns altres factors de millora farien destinar més recursos cap a la inversió immobiliària.

Injecció estrangera

El sector, però, no creix com abans. Oliver assenyala el mercat del lloguer, el de segona mà i la intervenció de compradors estrangers com els elements clau d’aquesta recuperació immobiliària. De fet la participació dels forans també ha estat fonamental per sostenir el sector durant la crisi. A l’estat, abans de la crisi, el 9% de les transaccions immobiliàries estaven participades per estrangers. Ara, el percentatge arriba quasi al 20%.

Hi ha moltes consideracions al voltant d’aquest fenomen de la participació estrangera en la compra d’immobles. D’una banda, Antoni Riera, catedràtic d’Economia Aplicada a la Universitat de les Illes Balears, comenta que l’impacte econòmic sobre el territori és el mateix, perquè l’estranger compra i paga al propietari. Segons Oliver, “considerant que el 85% de les famílies espanyoles compten amb immobles, l’impacte ha de ser, necessàriament, positiu”. En canvi, hi ha qui dubta sobre si la injecció estrangera en aquest àmbit resulta del tot positiva. Sandra Verger, directora general de l’Associació de Constructors de les Illes Balears, considera que el mercat immobiliari, a hores d’ara, és “molt més accessible per a la població estrangera que no pas per a la població autòctona, que troba més dificultats per accedir-hi”. En aquest sentit, Riera explica que, certament, “garantir la igualtat d’accés al mercat immobiliari és més difícil”. Aquest fenomen també es dóna al País Valencià, on la presència estrangera també és determinant. Paloma Taltavull, catedràtica d’Economia a la Universitat d’Alacant, destaca que aquest indret “i Catalunya sumen el 45% de l’economia estatal i, en canvi, el nivell de renda és inferior”, un factor que dificulta l’accés a l’habitatge de molts dels seus ciutadans.

El País Valencià i les Illes Balears són territoris ben vinculats al turisme. I en el cas de les Illes, aquesta vinculació és encara més forta. Cap a aquest sector es destinen gran part dels recursos. Quasi la meitat dels llocs d’ocupació a les Illes estan relacionats amb el turisme, que representa un 32% del seu PIB. A hores d’ara, el lloguer turístic és el protagonista de l’increment del sector, que encara compta amb capacitat de desenvolupament. Segons Riera, “el mercat immobiliari de les Balears encara no ha tocat sostre ni té cap símptoma d’esgotament: hi ha un percentatge important d’habitatge construït buit, una demanda potencial estrangera i una part important de sòl urbà que encara no ha estat ocupat”.

La importància del mercat estranger va molt més enllà de les Illes i del turisme. Part de la recuperació del sector immobiliari s’explica també per les actuacions dels fons d’inversió, que s’han llançat, durant la crisi, a la compra d’immobles no residencials. Aquest fenomen inversor s’ha donat, sobretot, a les grans ciutats. I Barcelona és una d’elles. Ho explica Paloma Taltavull, que parla de la compra d’espais logístics i d’oficines, que serveixen com a inversió per a les grans empreses estrangeres que han aprofitat els preus baixos de la crisi i les necessitats de les empreses autòctones d’alliberar-se d’actius immobiliaris. “L’inversor estranger pensa en un edifici com si fóra una inversió de capital. Una empresa de qualsevol sector compra màquines noves per a produir i rendibilitzar la producció en un termini determinat. I aquests inversors estrangers compren bens de capital abans de començar la recuperació. És exactament el mateix concepte. L’edifici és un bé de capital i ells esperen que es reactive la demanda de l’espai”. Sobre la possibilitat que aquestes operacions deriven en una bombolla especulativa, Taltavull rebutja aquesta possibilitat, “perquè aquests agents són totalment professionals”.

La nova senda del mercat de l’habitatge

Tornant al mercat autòcton, el moment de creixement que viu el sector immobiliari no sembla ser paral·lel al de la construcció. Taltavull afirma que “l’edificació està en mínims històrics, sense una reactivació clara, i no influeix en el creixement econòmic”. L’explicació a aquest fenomen procedeix de la capacitat de demanda, menor a la de l’època prèvia a la crisi pel que fa a la xifra de persones amb aquesta capacitat.

Taltavull explica que “la recuperació de la demanda és la que dóna empenta als preus dels habitatges. Si hi ha capacitat de demanda, hi ha capacitat de pagament. I a hores d’ara, hi ha més demanda de segona mà”. Segons la catedràtica, quan els preus dels immobles es recuperen del tot, la construcció experimentarà la seua recuperació. El dubte que es planteja és a quin ritme es produirà aquest creixement. Segons les seues previsions, serà massa lent.

Francisco Zamora, president de la FEVEC –Federació Valenciana d’Empresaris de la Construcció– reconeix també l’estancament d’aquest sector, determinat per uns bancs col·lapsats que “només donen bons crèdits per vendre els seus habitatges i alliberar-se d’ells”. Segons aquest testimoni, les ajudes per a la desgravació fiscal a l’hora d’adquirir un immoble ajudarien a fer reviscolar la construcció, tal com ocorria abans de la crisi. Un altre aspecte de la recuperació hauria d’estar relacionat amb la rehabilitació d’edificis. Zamora afirma que al País Valencià “hi ha al voltant de 300.000 habitatges de més de cinquanta anys pendents de ser rehabilitats”. Segons explica l’empresari, la situació d’infrafinançament que pateix el País Valencià impedeix les inversions de les administracions en qüestions com aquesta, que no només donarien impuls al sector de la construcció, sinó també a tota la seua indústria auxiliar.

La recuperació del sector immobiliari sembla ser real, però s’allunya del model previ a la crisi. Ho argumenta Josep Oliver, que destaca, amb dades, les diferències del context. Segons el catedràtic de l’Autònoma, el preu dels immobles a Catalunya va caure en un 44% entre 2007 i 2013. Des de llavors, la recuperació del preu ha estat només d’un 8%. El nombre actual de transaccions a l’estat és de 400.000. D’aquestes, unes 50.000 són sobre habitatges de nova trinca. L’any 2007, les transaccions superaven el milió i en elles hi havia un percentatge molt major d’immobles de nova creació.

Per això, Oliver considera que “no tindrem bombolla a curt termini, de cap de les maneres. La bombolla de crèdit no pot existir. Les caixes ja no juguen el paper d’abans. Moltes han estat absorbides pels bancs. A més, tot està controlat i vigilat des d’Europa. Perquè torni a haver especulació, hauria d’haver una disponibilitat de crèdit abundant que a hores d’ara no està ni se l’espera”. Hi ha qui contempla, però, un panorama distint a mitjà termini. Paloma Taltavull assegura que “els cicles econòmics es donen cada cert temps. I tornarem a caure en el boom, sense cap mena de dubte, d’ací a quinze o vint anys”.